UKEN Notaris cheat sheet

Pasal 1320 KUHPerdata menetapkan empat syarat sah perjanjian: sepakat para pihak, kecakapan membuat perikatan, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal. Syarat pertama dan kedua disebut syarat subjektif; pelanggarannya dapat dimintakan pembatalan.

Pasal 1338 KUHPerdata: perjanjian yang sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak, hanya dapat ditarik kembali atas kesepakatan kedua pihak atau karena alasan yang ditetapkan undang-undang, dan harus dilaksanakan dengan itikad baik.

Kebendaan dibedakan menjadi benda bergerak dan tidak bergerak (Pasal 504-505 KUHPerdata). Benda tidak bergerak meliputi tanah, bangunan, dan hak-hak atas tanah; pengalihannya tunduk pada formalitas tertentu.

Pasal 584 KUHPerdata: penyerahan (levering) benda bergerak dilakukan dengan penyerahan nyata (feitelijke overdracht), sedangkan benda tidak bergerak dengan pengumuman akta (overschrijving) menurut peraturan pendaftaran tanah.

Bezit (kedudukan menguasai) dibedakan dari eigendom (hak milik). Pasal 1977 KUHPerdata memberi perlindungan kepada pemegang bezit benda bergerak dengan itikad baik, kecuali benda tersebut hilang atau dicuri.

Pasal 1365 KUHPerdata: setiap perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian pada orang lain mewajibkan pelaku mengganti kerugian. Unsur: perbuatan melawan hukum, kesalahan, kerugian, dan hubungan kausal.

Daluwarsa akuisitif (verjaring) untuk benda tidak bergerak menurut Pasal 1963 KUHPerdata adalah 20 tahun, sedangkan untuk benda bergerak dan piutang menurut Pasal 1967 adalah 30 tahun.

Pasal 1266 KUHPerdata mensyaratkan putusan pengadilan untuk pembatalan perjanjian, kecuali para pihak telah menyepakati pembatalan demi hukum (eigenmachtige ontbinding) dalam klausul perjanjian.

UUPA (UU No. 5 Tahun 1960) Pasal 19 mewajibkan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum, dengan kegiatan meliputi pengukuran, pembukuan, dan pemberian surat tanda bukti hak (sertipikat).

Hak atas tanah menurut UUPA meliputi Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan.

Hak Milik hanya dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum tertentu (misalnya bank pemerintah, badan keagamaan, badan sosial). HGB dapat diberikan kepada WNI dan badan hukum Indonesia; HGU hanya kepada badan hukum.

Jangka waktu HGB adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun serta diperbarui 30 tahun; HGU 35 tahun, diperpanjang 25 tahun, diperbarui 35 tahun; Hak Pakai 25 tahun, diperpanjang 20 tahun, diperbarui 25 tahun.

Asas pemisahan horizontal (horizontal scheiding) berarti hak atas tanah tidak otomatis meliputi bangunan dan tanaman di atasnya; pengalihan tanah dan bangunan dapat terjadi secara terpisah.

Peralihan hak atas tanah melalui jual beli dilakukan dengan akta PPAT, sedangkan pembebanan hak tanggungan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang juga dibuat oleh PPAT.

Pendaftaran peralihan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan ke perusahaan, dan lelang wajib dilakukan paling lambat 7 hari kerja sejak akta dibuat (PP No. 24 Tahun 1997).

Sertipikat merupakan tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat; selama tidak dibuktikan sebaliknya, data fisik dan yuridis yang tercantum dianggap benar (Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997).

Perikatan lahir dari perjanjian dan dari undang-undang (Pasal 1233 KUHPerdata). Perikatan dari undang-undang timbul karena perbuatan manusia (perbuatan melawan hukum atau perbuatan sukarela) atau karena undang-undang sendiri.

Pasal 1243 KUHPerdata: debitur wajib mengganti biaya, kerugian, dan bunga jika tidak dapat membuktikan bahwa wanprestasi terjadi di luar kesalahannya.

Wanprestasi mencakup empat bentuk: tidak berprestasi sama sekali, berprestasi tetapi terlambat, berprestasi tetapi tidak sebagaimana mestinya, dan melakukan sesuatu yang dilarang perjanjian.

Somasi (peringatan) diperlukan sebelum menuntut pemenuhan atau pembatalan, kecuali telah disepakati bahwa debitur lalai dengan lewatnya waktu (Pasal 1238 KUHPerdata).

Pasal 1320 KUHPerdata: syarat subjektif (sepakat, cakap) dan syarat objektif (hal tertentu, sebab halal). Cacat kehendak meliputi kekhilafan, paksaan, dan penipuan (Pasal 1321 KUHPerdata).

Asas-asas perjanjian: kebebasan berkontrak (Pasal 1338), konsensualisme, pacta sunt servanda, itikad baik (Pasal 1338 ayat (3)), dan kepribadian.

Perjanjian bernama (nominaat) diatur khusus dalam KUHPerdata (jual beli, sewa-menyewa, pinjam-pakai, persekutuan), sedangkan perjanjian tidak bernama (innominaat) tunduk pada asas umum kebebasan berkontrak.

Klausula baku dibatasi oleh UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang melarang pengalihan tanggung jawab pelaku usaha dan pengabaian hak konsumen dalam klausula baku.

Hak Tanggungan diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996: hak jaminan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah untuk pelunasan utang tertentu, memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu.

Hak Tanggungan lahir pada saat pendaftaran APHT di Kantor Pertanahan, bukan pada saat penandatanganan APHT. Sertipikat Hak Tanggungan (SHT) memuat irah-irah 'DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA'.

Objek Hak Tanggungan: hak milik, HGU, HGB, Hak Pakai atas tanah negara yang wajib didaftar, serta Hak Tanggungan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah.

Eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan melalui penjualan di muka umum (parate executie) berdasarkan Titel Eksekutorial pada SHT, sesuai Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996.

Jaminan Fidusia diatur dalam UU No. 42 Tahun 1999: pengalihan hak kepemilikan benda secara kepercayaan, dengan benda tetap dalam penguasaan pemberi fidusia. Fidusia lahir pada saat pendaftaran di Kantor Pendaftaran Fidusia.

Sertifikat Jaminan Fidusia memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (Pasal 15 ayat (2) UU No. 42 Tahun 1999).

Gadai diatur Pasal 1150 KUHPerdata: hak kreditor atas benda bergerak yang diserahkan kepadanya, memberi kewenangan menjual sendiri benda tersebut jika debitur wanprestasi.

Hak retensi (Pasal 1616 KUHPerdata) memberi pemegang benda hak menahan benda sampai piutang yang berkaitan dengan benda itu dilunasi; berbeda dari hak tanggungan yang bersifat kebendaan dan didaftarkan.

Pasal 830 KUHPerdata: pewarisan hanya terjadi karena kematian (le mort saisit le vif). Ahli waris memperoleh hak sejak saat kematian, bukan sejak penerimaan warisan.

Golongan ahli waris menurut KUHPerdata: Golongan I (suami/istri, anak dan keturunannya), Golongan II (orang tua dan saudara), Golongan III (kakek-nenek dan leluhur), Golongan IV (sanak keluarga dalam garis menyimpang sampai derajat keenam).

Pasal 852 KUHPerdata: anak-anak mewaris dengan bagian yang sama, tanpa membedakan jenis kelamin dan kelahiran. Ahli waris golongan lebih dekat menutup golongan yang lebih jauh.

Legitieme portie (bagian mutlak) menurut Pasal 913 KUHPerdata: 1/2 dari bagian warisan menurut undang-undang untuk satu anak, 2/3 untuk dua anak, dan 3/4 untuk tiga anak atau lebih.

Wasiat (testament) diatur Pasal 875 KUHPerdata: pernyataan kehendak tentang apa yang akan terjadi setelah kematian, yang dapat dicabut kembali. Wasiat dibuat dengan akta notaris.

Wasiat umum dibuat di hadapan notaris; wasiat olografis ditulis sendiri oleh pewaris dan disimpan pada notaris; wasiat tertutup dibuat oleh pewaris dan diserahkan kepada notaris dalam keadaan tertutup.

Pasal 1066 KUHPerdata: pembagian warisan harus dilakukan dengan akta notaris jika di antara ahli waris terdapat orang yang belum dewasa, di bawah pengampuan, atau tidak hadir.

Ahli waris yang menolak warisan harus menyatakan penolakan di hadapan Panitera Pengadilan Negeri (Pasal 1057 KUHPerdata); penolakan mengakibatkan bagiannya beralih kepada ahli waris lainnya.

Syarat kepailitan menurut Pasal 2 ayat (1) UU No. 37 Tahun 2004: debitur mempunyai dua atau lebih kreditor, tidak membayar sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dibuktikan secara sederhana.

Permohonan pailit dapat diajukan oleh debitur sendiri, kreditor, kejaksaan untuk kepentingan umum, Bank Indonesia, Bapepam, atau Menteri Keuangan untuk perusahaan asuransi.

Utang dalam kepailitan mencakup kewajiban yang dinyatakan dalam jumlah uang, baik dalam mata uang Indonesia maupun asing, yang timbul karena perjanjian atau undang-undang.

Kreditor separatis (pemegang hak tanggungan, fidusia, gadai) dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan, tetapi wajib menanggung biaya dan menyerahkan hasil penjualan kepada kurator.

Rapat kreditor pertama dalam kepailitan dipimpin hakim pengawas dan memutuskan usul perdamaian, pencocokan piutang, dan rencana pembagian. Kurator ditetapkan oleh hakim pengawas.

Perseroan Terbatas (UU No. 40 Tahun 2007): organ terdiri atas RUPS, Direksi, dan Dewan Komisaris. Direksi bertanggung jawab atas pengurusan; Dewan Komisaris melakukan pengawasan.

Pendirian PT dilakukan dengan akta notaris dan wajib didaftarkan dalam Daftar Perusahaan; sejak UU Cipta Kerja, PT perseorangan dapat didirikan oleh satu orang dengan pernyataan pendirian.

Pembubaran PT dapat terjadi karena keputusan RUPS, berakhirnya jangka waktu, putusan pengadilan, atau keadaan yang ditetapkan undang-undang; pembubaran diikuti likuidasi oleh likuidator.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) diatur UU No. 28 Tahun 2009: tarif paling tinggi 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP, dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

PPh atas pengalihan hak atas tanah/bangunan (final) diatur PP No. 34 Tahun 2016: tarif 2,5% dari nilai pengalihan untuk WNI, dan 5% untuk WNA atau badan hukum asing.

Bea Meterai diatur UU No. 10 Tahun 2020: tarif Rp10.000 untuk dokumen yang menyebutkan jumlah uang di atas Rp5.000.000, dokumen yang bersifat perdata, dan dokumen di hadapan notaris.

PPN atas jasa notaris wajib dikenakan jika notaris merupakan Pengusaha Kena Pajak; tarif umum PPN 11% sesuai UU HPP (UU No. 7 Tahun 2021).

PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan notaris dapat dikenakan tarif final, sedangkan penghasilan dari pekerjaan bebas lainnya tunduk pada PPh Pasal 17 dengan tarif progresif.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) diatur UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana diubah UU No. 12 Tahun 1994: NJOP ditetapkan berdasarkan harga pasar, tarif maksimal 0,5%.

Kewajiban perpajakan notaris meliputi pembayaran PPh, pelaporan SPT Tahunan, dan pengenaan PPN atas jasa; kelalaian dapat menimbulkan sanksi administrasi berupa bunga atau denda.

Pajak penjualan atas lelang (PPh final lelang) dipungut oleh kantor lelang negara atau oleh Notaris sebagai pejabat lelang dengan tarif 2,5% dari harga lelang untuk WNI.

UU No. 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN) menjadi dasar utama kewenangan notaris, disertai Kode Etik Notaris yang disahkan oleh INI.

Pasal 15 UUJN: notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan undang-undang atau dikehendaki para pihak, serta mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal.

Pasal 16 UUJN mengatur kewajiban notaris, termasuk bertindak jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, menjaga kerahasiaan akta, dan memberikan salinan akta kepada para pihak.

Larangan notaris (Pasal 17 UUJN) antara lain: menjalankan jabatan di luar wilayah jabatannya, merangkap jabatan sebagai pejabat negara atau advokat, dan menjadi pegawai negeri.

Akta notaris sebagai akta autentik memiliki kekuatan pembuktian sempurna (Pasal 1870 KUHPerdata) selama tidak dibuktikan sebaliknya melalui gugatan keabsahan akta.

Kerahasiaan jabatan notaris (Pasal 4 UUJN) meliputi isi akta dan keterangan yang diperoleh dalam pelaksanaan jabatan; hak ingkar dapat digunakan di pengadilan.

Sanksi pelanggaran Kode Etik meliputi teguran, peringatan tertulis, pemberhentian sementara dari keanggotaan, dan pemberhentian tetap; sanksi administratif UUJN meliputi teguran lisan/tertulis, pemberhentian sementara, dan pemberhentian tetap.

Majelis Pengawas Notaris terdiri atas Majelis Pengawas Daerah (MPD), Majelis Pengawas Wilayah (MPW), dan Majelis Pengawas Pusat (MPP), dengan kewenangan mengawasi pelaksanaan jabatan notaris.

Akta notaris terdiri atas tiga bagian: kepala akta (judul, nomor, hari, tanggal, jam, nama dan tempat kedudukan notaris), badan akta (komparisi, isi, penutup), dan kaki akta (tanda tangan para pihak, saksi, dan notaris).

Komparisi memuat keterangan tentang notaris, penghadap (nama, tempat/tanggal lahir, pekerjaan, alamat, nomor KTP), dan saksi-saksi yang hadir.

Akta harus dibacakan oleh notaris di hadapan para penghadap dan saksi (Pasal 16 ayat (1) huruf l UUJN); pembacaan dicatat dalam akta dan ditandatangani oleh para pihak.

Akta dapat dibuat dalam bentuk minuta (asli disimpan notaris), salinan, dan kutipan; minuta wajib disimpan dan dijaga kerahasiaannya oleh notaris.

Pasal 38-39 UUJN mengatur bentuk dan isi akta; akta yang tidak memenuhi syarat formil dapat terdegradasi menjadi akta di bawah tangan jika ditandatangani oleh para pihak.

Akta pejabat (ambtelijke akta) dibuat oleh notaris berdasarkan keterangan yang diberikan pejabat, sedangkan akta partij (partij akta) dibuat berdasarkan kehendak para pihak yang berkepentingan.

Penandatanganan akta harus dilakukan pada saat akta dibuat dan dihadiri saksi; akta yang ditandatangani di tempat berbeda atau tanpa saksi berisiko kehilangan autentisitasnya.

Notaris wajib membacakan akta dalam bahasa Indonesia; jika penghadap tidak memahami bahasa Indonesia, notaris wajib menerjemahkan atau meminta bantuan penerjemah resmi (Pasal 43 UUJN).