SKMHT Kedaluwarsa dan Permintaan Backdate APHT
Pada 2 Mei 2024, Bank Kredit Rakyat menandatangani perjanjian kredit Rp1.500.000.000 dengan Tn. Wibowo, debitur pemilik SHM No. 5678. Sebagai jaminan, Wibowo menandatangani SKMHT di hadapan Notaris/PPAT A pada 3 Mei 2024 untuk memasang Hak Tanggungan. Pada 14 Juni 2024, staf bank datang ke Notaris/PPAT A dan meminta pembuatan APHT hari itu juga karena pencairan kredit tahap kedua harus segera dilakukan. Wibowo sedang di luar negeri dan tidak dapat hadir; ia hanya mengirim pesan singkat yang menyatakan setuju. Bank menekankan bahwa SKMHT masih berlaku dan meminta notaris mencantumkan tanggal 30 Mei 2024 pada APHT agar sesuai dengan batas waktu. Notaris/PPAT A mengetahui bahwa SKMHT untuk tanah bersertifikat berlaku 30 hari dan dapat diperpanjang 30 hari, tetapi belum ada perpanjangan yang dibuat. Bank juga belum menerima sertifikat asli dari Wibowo.
1. Dapatkah Notaris/PPAT A membuat APHT pada 14 Juni 2024 berdasarkan SKMHT tanggal 3 Mei 2024? Jelaskan.
Read the worked answer
Tidak. SKMHT untuk tanah bersertifikat berlaku 30 hari sejak ditandatangani dan dapat diperpanjang 30 hari lagi, dengan perpanjangan dibuat sebelum masa berlaku habis. SKMHT 3 Mei 2024 berakhir 2 Juni 2024. Pada 14 Juni 2024 sudah lewat dan tidak ada perpanjangan, sehingga kuasa untuk memasang HT telah hapus. APHT yang dibuat setelah SKMHT berakhir tidak sah, meskipun debitur menyatakan setuju lewat pesan singkat. Persetujuan singkat bukan kuasa yang sah untuk APHT. Selain itu, sertifikat asli belum ada, sehingga PPAT tidak dapat memeriksa objek jaminan. APHT harus dibuat berdasarkan SKMHT yang masih berlaku atau langsung oleh pemberi HT atau kuasanya yang sah di hadapan PPAT.
2. Apa akibat hukum jika notaris memenuhi permintaan bank untuk memundurkan tanggal APHT?
Read the worked answer
Jika notaris memundurkan tanggal APHT, ia membuat keterangan palsu tentang waktu pembuatan akta. Ini pelanggaran serius: akta dapat batal, bank kehilangan hak preferen, dan notaris/PPAT dapat dikenai sanksi etik, perdata, bahkan pidana. Tanggal akta harus sesuai dengan hari pembacaan dan penandatanganan yang sebenarnya. Bank tidak boleh dibantu dengan cara itu, karena justru menciptakan risiko kredit dan sengketa.
3. Langkah apa yang dapat diambil bank dan notaris agar jaminan tetap sah tanpa melanggar hukum?
Read the worked answer
Langkah sah: hubungi Wibowo untuk menandatangani SKMHT baru atau langsung APHT; jika di luar negeri, buat surat kuasa khusus yang dilegalisasi di KBRI/KJRI atau notaris setempat dengan apostille, yang memberi kuasa untuk membuat SKMHT/APHT; periksa sertifikat asli dan bebas blokir; jangan cairkan kredit tahap kedua sebelum APHT ditandatangani dan didaftarkan. Jika waktu tidak memungkinkan, bank dapat meminta jaminan lain atau menunda pencairan. Notaris harus menolak segala bentuk backdating.