Membangun Gudang Sendiri: PPN Kegiatan Membangun Sendiri versus Kredit Pajak Masukan
PT Gudang Sejahtera adalah PKP dengan seluruh penyerahan berupa barang kena pajak, tanpa penyerahan yang dibebaskan. Pada 2024 perusahaan menyelesaikan pembangunan gudang berukuran 900 meter persegi di atas tanah yang dibeli tahun 2023. Rincian pembayaran tahun 2024: jasa kontraktor Rp1,5 miliar ditambah PPN Rp165 juta dengan faktur pajak atas nama perusahaan; bahan bangunan yang dibeli sendiri Rp1,2 miliar ditambah PPN Rp132 juta; upah tukang harian kepada perorangan non-PKP Rp240 juta; dan pembelian tanah tahun 2023 sebesar Rp1,6 miliar yang PPN-nya telah dikreditkan pada masa itu. Manajemen berencana mengkreditkan seluruh PPN masukan, termasuk PPN atas bahan bangunan, lalu tidak menyetorkan PPN kegiatan membangun sendiri karena beranggapan pembangunan untuk dipakai sendiri bukan penyerahan.
1. Hitung PPN kegiatan membangun sendiri yang terutang dan tentukan dasar pengenaannya.
Read the worked answer
Yang menjadi objek adalah biaya membangun sendiri, bukan seluruh nilai proyek.
- Dasar pengenaan PPN kegiatan membangun sendiri adalah 20% dari jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayar, tidak termasuk biaya perolehan tanah.
- Biaya yang masuk: bahan bangunan Rp1.200.000.000 + upah tukang Rp240.000.000 = Rp1.440.000.000.
- Jasa kontraktor Rp1,5 miliar tidak masuk, karena pekerjaan itu merupakan penyerahan jasa konstruksi oleh pihak lain yang sudah dikenai PPN sendiri.
- Tanah Rp1,6 miliar tidak masuk, karena bukan biaya membangun bangunan.
- DPP PPN: 20% x Rp1.440.000.000 = Rp288.000.000
- PPN terutang: 11% x Rp288.000.000 = Rp31.680.000
Titik rawan: banyak WP menghitung 11% langsung dari biaya membangun (Rp158,4 juta) atau dari seluruh nilai proyek. Keduanya keliru. Perhitungan juga harus memakai tarif yang berlaku pada saat pembayaran biaya, sehingga bila terjadi perubahan tarif di tengah pembangunan, biaya sebelum dan sesudah perubahan dihitung dengan tarif masing-masing.
2. Apakah PPN masukan atas bahan bangunan, jasa kontraktor, dan tanah dapat dikreditkan? Berikan dasar pertimbangannya.
Read the worked answer
Perlu dibedakan tiga jenis masukan.
- Bahan bangunan Rp1,2 miliar (PPN Rp132 juta): tidak dapat dikreditkan. Bahan tersebut digunakan dalam kegiatan membangun sendiri, dan mekanisme PPN kegiatan membangun sendiri (20% x biaya) adalah pengganti pemajakan atas masukan itu. Mengkreditkan PPN masukan sekaligus menyetor PPN kegiatan membangun sendiri berarti memajaki objek yang sama dua kali dan menggelembungkan kredit.
- Jasa kontraktor Rp1,5 miliar (PPN Rp165 juta): dapat dikreditkan. Ini adalah perolehan jasa konstruksi dari PKP dengan faktur pajak lengkap atas nama perusahaan, sepanjang berkaitan dengan kegiatan usaha yang seluruhnya penyerahan kena pajak. Tidak ada pembebasan atau penyerahan tidak kena pajak yang memaksa penghitungan pedoman pengkreditan.
- Tanah Rp1,6 miliar: dapat dikreditkan sepanjang syarat formal terpenuhi. PPN atas perolehan tanah dikreditkan pada masa perolehannya, bukan bagian dari DPP kegiatan membangun sendiri, dan tidak boleh dikreditkan kembali pada tahun 2024.
Konsekuensi rekonsiliasi: karena seluruh penyerahan perusahaan kena pajak, tidak ada alokasi pedoman pengkreditan. Namun kredit atas bahan bangunan harus dikeluarkan dari SPT Masa yang bersangkutan; bila sudah dikreditkan, lakukan pembetulan dan siapkan perhitungan sanksi bunga atas kekurangan pembayaran.
3. Jelaskan kewajiban pelaporan dan penyetoran PPN kegiatan membangun sendiri, serta apa yang berubah bila sebagian pekerjaan diserahkan ke kontraktor non-PKP.
Read the worked answer
Kewajiban pelaporan:
- PPN kegiatan membangun sendiri terutang pada saat pembayaran biaya, dan wajib disetor dengan surat setoran pajak untuk masa pajak ketika pembayaran dilakukan.
- Pajak dilaporkan pada SPT Masa PPN periode yang sama, tetapi tidak dapat dikreditkan karena merupakan pajak final atas kegiatan tersebut.
- Bila pembangunan berlangsung beberapa bulan, setoran dilakukan mengikuti arus pembayaran biaya, bukan sekaligus di akhir proyek. Keterlambatan setor menimbulkan sanksi bunga.
- Kegiatan membangun sendiri tidak memerlukan faktur pajak keluaran, tetapi tetap memerlukan dokumen pendukung: bukti pembelian material, daftar upah, gambar, dan izin bangunan.
Bila sebagian pekerjaan memakai kontraktor non-PKP:
- Pekerjaan yang diserahkan ke kontraktor non-PKP tidak menimbulkan PPN masukan (tidak ada faktur pajak), tetapi nilainya tidak menjadi bagian biaya membangun sendiri karena tetap merupakan pembelian jasa konstruksi, bukan kegiatan membangun sendiri.
- Yang menjadi objek kegiatan membangun sendiri adalah bagian yang dikerjakan sendiri: material yang dibeli sendiri dan upah tenaga kerja langsung.
- Pembayaran kepada kontraktor non-PKP tetap wajib dipotong PPh Pasal 23 atau PPh konstruksi sesuai kualifikasinya, dan pemisahan porsi swakelola versus kontraktor harus dapat dibuktikan agar DPP kegiatan membangun sendiri tidak terlalu kecil maupun terlalu besar.