Tekanan Bank, Hubungan Keluarga, dan Fee Berbasis Hasil
Seorang penilai publik di sebuah KJPP menerima penugasan penilaian jaminan berupa hotel bintang tiga dari sebuah bank untuk plafon kredit Rp 40 miliar. Saat membaca dokumen, ia mengetahui bahwa debitor adalah perusahaan yang 60% sahamnya dimiliki oleh ipar penilai tersebut, dan bahwa objek yang sama pernah ia nilai 14 bulan lalu untuk keperluan penjualan dengan hasil Rp 42 miliar. Relationship manager bank menekankan bahwa LTV maksimal 80% sehingga nilai harus mencapai minimal Rp 50 miliar, dan meminta tanggal laporan dimundurkan dua bulan agar sesuai dengan tanggal analisis kredit. Penilai juga diminta menandatangani laporan yang disusun oleh staf magang yang belum bersertifikat, sementara penanggung jawab KJPP sedang bertugas di luar kota. Fee penugasan dijanjikan ditambah 20% bila nilai yang dihasilkan memenuhi ekspektasi bank. Penilai baru bergabung dengan KJPP tersebut enam bulan lalu dan belum pernah menangani properti hotel. Kontrak penugasan belum ditandatangani dan belum ada komunikasi tertulis kepada bank mengenai hubungan keluarga tersebut.
1. Identifikasi pelanggaran KEPI yang potensial dalam situasi ini dan tentukan tindakan yang harus diambil penilai sebelum menerima penugasan.
Read the worked answer
Pelanggaran yang teridentifikasi
- Benturan kepentingan (integritas, objektivitas, independensi). Debitor dikendalikan ipar penilai. Independensi tidak hanya harus ada, tetapi juga harus tampak ada. Wajib diungkapkan tertulis; bila independensi tidak dapat dipertahankan, penugasan harus ditolak atau dialihkan ke penilai lain dalam KJPP yang sama.
- Imbalan bergantung hasil (contingent fee). Fee ditambah 20% bila nilai memenuhi ekspektasi bank mengaitkan imbalan dengan keluaran penilaian. Ini dilarang karena menggeser kesimpulan dari bukti ke insentif.
- Mundur tanggal laporan. Menggeser tanggal laporan agar cocok dengan tanggal analisis kredit adalah misrepresentasi. SPI membedakan tanggal penilaian (effective date) dan tanggal laporan; tanggal laporan tidak boleh mendahului pekerjaan yang benar-benar dilakukan.
- Menandatangani laporan pihak lain. Penandatangan harus memahami dan bertanggung jawab atas pekerjaan, serta memiliki kompetensi atas jenis properti (hotel). Menandatangani laporan yang disusun staf belum bersertifikat tanpa supervisi melanggar kompetensi dan tanggung jawab profesional.
- Memakai hasil penilaian lama 14 bulan. Tidak boleh dijadikan dasar tanpa pemutakhiran data dan analisis.
Tindakan: sampaikan penolakan tertulis disertai alasannya kepada bank, tolak skema fee dan permintaan perubahan tanggal, jangan menandatangani dokumen apa pun, dan simpan seluruh korespondensi sebagai bukti.
2. Bagaimana penilai seharusnya menanggapi permintaan agar nilai mencapai minimal Rp 50 miliar? Kaitkan dengan prinsip objektivitas dan konsekuensi bila angka dipaksakan.
Read the worked answer
Nilai pasar adalah hasil, bukan target. Penilai harus menyusun estimasi dari bukti pasar (harga sewa, cap rate, transaksi pembanding) dan melaporkan angka yang didukung, meskipun hasilnya di bawah Rp 50 miliar. Kebutuhan bank akan LTV 80% adalah parameter kredit bank, bukan input penilaian; menyesuaikan nilai agar plafon kredit tercapai berarti kesimpulan ditentukan sebelum analisis dilakukan.
Langkah praktis: (1) minta requirement tertulis dan jelaskan kepada bank bahwa nilai tidak dapat diarahkan; (2) dokumentasikan tekanan yang diterima dalam file kerja; (3) bila bank tetap mensyaratkan angka minimum, tolak penugasan dan pertimbangkan melaporkan ke pimpinan KJPP.
Konsekuensi bila dipaksakan: laporan dapat ditolak OJK atau pengadilan, penilai dan KJPP berisiko sanksi etik MAPPI (peringatan hingga pencabutan keanggotaan), dan bila laporan dipakai dalam kredit yang bermasalah, terbuka risiko pidana terkait keterangan palsu. Bagi penilai yang baru bergabung, menerima tekanan ini juga menciptakan preseden yang sulit ditarik kembali.
3. Jika penilai mengundurkan diri, apa kewajiban profesionalnya terkait kerahasiaan dan komunikasi dengan bank?
Read the worked answer
Pengunduran diri tidak menghapus kewajiban profesional. Penilai tetap terikat kerahasiaan atas data debitor dan objek yang telah diterimanya, sehingga tidak boleh membicarakannya di luar KJPP atau memakainya untuk kepentingan lain. Namun kerahasiaan bukan alasan untuk diam saja: penolakan harus disampaikan tertulis kepada bank, singkat dan faktual, mencakup (a) alasan benturan kepentingan, (b) penolakan skema imbalan dan perubahan tanggal laporan, dan (c) saran agar bank menunjuk penilai independen lain.
Data yang sudah diterima harus dikembalikan atau disimpan sesuai kebijakan retensi KJPP, dan file kerja penilai sebaiknya mencatat kronologi permintaan bank. Bila ada indikasi tekanan untuk memanipulasi laporan, pimpinan KJPP perlu diberi tahu karena menyangkut risiko reputasi kantor. Yang harus dihindari: mengundurkan diri secara lisan tanpa jejak, atau tetap mengerjakan sebagian analisis lalu menyerahkan hasil tidak resmi kepada relationship manager.