USP-P MAPPI cheat sheet

KEPI disusun berdasarkan prinsip moral: penilai wajib mematuhi Kode Etik, SPI, dan peraturan perundang-undangan yang berlaku; pelanggaran dapat dikenai sanksi oleh asosiasi profesi.

Empat prinsip etika inti: integritas, objektivitas, kompetensi dan kehati-hatian profesional, serta kerahasiaan; ditambah perilaku profesional dan kepatuhan pada standar teknis.

Independensi: penilai harus bebas dari kepentingan keuangan, hubungan keluarga, atau tekanan pihak lain atas objek, klien, atau hasil penilaian; konflik kepentingan wajib diungkapkan dan ditolak jika tidak dapat dikelola.

Objektivitas berarti opini nilai hanya didasarkan pada data dan analisis, bukan pada hasil yang diinginkan pemberi tugas (client-driven value).

Kerahasiaan: data klien tidak boleh diungkap tanpa izin, kecuali diwajibkan hukum, proses peradilan, atau review pengawasan mutu oleh asosiasi/regulator.

Kompetensi: penilai hanya menerima penugasan yang sesuai keahlian dan pengalaman; bila tidak kompeten wajib menolak atau bermitra dengan tenaga ahli.

Imbalan jasa tidak boleh bergantung pada nilai hasil penilaian (contingent fee) karena melanggar independensi dan objektivitas.

Penilai wajib menolak penugasan yang mensyaratkan hasil nilai tertentu, penggunaan asumsi menyesatkan, atau penyembunyian fakta material.

SPI terdiri dari standar (SPI) dan ketentuan pendukung; kerangka umum mencakup KEPI, SPI, dan Panduan Penilaian Indonesia (PPI) serta buletin teknis.

Pendekatan penilaian: pendekatan pasar (market approach), pendekatan pendapatan (income approach), dan pendekatan biaya (cost approach); pemilihan harus sesuai data dan karakteristik aset.

Pendekatan pasar: nilai indikasi = harga transaksi pembanding yang disesuaikan atas perbedaan (waktu, lokasi, luas, kondisi, hak); gunakan minimal beberapa pembanding yang relevan.

Pendekatan pendapatan: nilai = PV arus kas masa depan; untuk properti digunakan kapitalisasi pendapatan bersih (Value = NOI / cap rate) atau DCF.

Pendekatan biaya: nilai = biaya pengganti/reproduksi baru dikurangi penyusutan (fisik, fungsional, eksternal) ditambah nilai tanah; umum untuk properti khusus atau tidak ada pasar aktif.

Laporan penilaian wajib memuat: identitas penilai dan klien, tujuan dan dasar penilaian, objek, tanggal penilaian, pendekatan dan asumsi, data pembanding, analisis, opini nilai, serta pernyataan kepatuhan.

Dasar nilai (basis of value) harus dinyatakan jelas, misalnya nilai pasar, nilai pasar wajar, nilai likuidasi, atau nilai investasi; asumsi dan pembatasan (limiting conditions) diungkapkan.

Tanggal penilaian (effective date) adalah tanggal berlakunya opini nilai; tanggal laporan dapat berbeda dan harus dicantumkan keduanya.

Highest and best use: penggunaan yang paling mungkin, didukung hukum, layak secara fisik, dan menghasilkan nilai tertinggi; menjadi dasar analisis properti.

POJK tentang penilai publik mengatur perizinan KJPP, kewajiban penilai publik bersertifikat, kode etik, dan pengawasan oleh OJK; laporan untuk tujuan regulasi harus dibuat penilai publik berizin.

KJPP wajib memiliki izin usaha dari OJK; penilai publik wajib lulus uji sertifikasi dan terdaftar; izin dapat dicabut atas pelanggaran.

Penilaian untuk laporan keuangan (PSAK) dan aksi korporasi (misalnya PMA, right issue, merger) memerlukan penilai independen yang tidak memiliki hubungan material dengan pihak terkait.

Bank Indonesia mengatur penilaian agunan (collateral) untuk kredit, termasuk kewajiban penilai independen untuk agunan bernilai besar dan penilaian ulang berkala.

SEOJK memberi petunjuk teknis pelaporan penilai dan tata cara penyampaian laporan hasil penilaian kepada OJK.

PMK mengatur penilaian aset milik negara/BUMN dan penilaian untuk tujuan perpajakan; penilaian PMN/BUMN menggunakan penilai pemerintah atau penilai publik sesuai ketentuan.

Penilaian properti untuk agunan bank mempertimbangkan nilai pasar dan nilai likuidasi, dengan mempertimbangkan waktu dan biaya realisasi.

Regulasi mewajibkan dokumentasi kertas kerja (working paper) dan penyimpanan laporan untuk keperluan audit dan pengawasan.

Properti: pendekatan pasar menggunakan penyesuaian (adjustment grid) atas pembanding; pendekatan pendapatan menggunakan Gross Income Multiplier (GIM = Harga / Pendapatan Bruto) atau cap rate.

Penyusutan properti dihitung dengan metode garis lurus (umur efektif) atau metode breakdown (fisik, fungsional, eksternal).

Bisnis: tiga pendekatan umum adalah pendekatan pasar (pembanding perusahaan/transaksi), pendapatan (DCF), dan aset (nilai aset bersih).

DCF bisnis: diskontokan free cash flow ke firm atau equity dengan WACC atau cost of equity; terminal value memakai pertumbuhan perpetual atau exit multiple.

WACC = (E/V × Re) + (D/V × Rd × (1 − t)); Re dari CAPM = Rf + β × (Rm − Rf) ditambah premi risiko spesifik.

Penyesuaian tingkat diskonto mencerminkan risiko spesifik perusahaan: ukuran, konsentrasi pelanggan, kualitas manajemen, dan likuiditas.

Metode pembanding pasar bisnis menggunakan kelipatan (multiples) seperti EV/EBITDA, P/E, atau Price/Book dengan penyesuaian atas perbedaan.

Untuk aset tak berwujud (intangible), metode umum: relief-from-royalty, excess earnings, dan cost approach; perlu estimasi umur ekonomis dan tingkat atrisi.