Ruko dengan Lantai Kosong, Sewa di Bawah Pasar, dan Bangunan Melampaui KLB
Sebuah bank meminta penilaian pasar atas ruko empat lantai di koridor komersial kota tier dua untuk jaminan kredit modal kerja. Luas tanah 300 m2 dan luas bangunan 900 m2 dengan HGB tersisa 22 tahun. Lantai dasar disewa kafe dengan kontrak Rp 72 juta per tahun sampai tiga tahun ke depan, sedangkan harga sewa pasar lantai dasar di koridor itu sekitar Rp 96 juta per tahun. Lantai dua sampai empat kosong sejak dua tahun terakhir dan rusak ringan; untuk mengfungsikannya kembali diperlukan perbaikan Rp 480 juta. Zonasi setempat mengizinkan bangunan hingga lima lantai dengan KDB 60% dan KLB 2,4. Harga tanah di koridor Rp 12 juta per m2, dan biaya penggantian baru bangunan sebanding Rp 4,5 juta per m2. Penilai muda di KJPP tersebut menyusun laporan hanya dengan pendekatan biaya dan menyimpulkan nilai Rp 4,2 miliar, tanpa analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Pemilik menginginkan nilai setinggi mungkin karena plafon kredit yang diajukan Rp 4 miliar.
1. Lakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) atas properti ini, baik sebagai tanah kosong maupun sebagai properti yang telah dibangun, lalu jelaskan implikasinya terhadap pemilihan pendekatan penilaian.
Read the worked answer
Empat uji HBU: diizinkan secara legal, mungkin secara fisik, layak secara finansial, dan paling produktif.
- Sebagai tanah kosong. KDB 60% x 300 m2 = 180 m2 tapak; KLB 2,4 x 300 m2 = 720 m2 luas lantai maksimum. Penggunaan komersial (ruko/retail) adalah yang paling produktif dibanding hunian, mengingat harga tanah Rp 12 juta per m2 hanya terbayar oleh sewa komersial.
- Sebagai properti terbangun. Bangunan eksisting 900 m2 melampaui KLB 2,4 (setara KLB 3,0) dan tapaknya juga melampaui KDB 60%. Artinya bangunan bersifat non-conforming: boleh terus dipakai, tetapi tidak boleh diperluas, dan bila rusak melebihi ambang tertentu harus dibangun ulang sesuai zonasi - sehingga luas 900 m2 tidak dapat diasumsikan akan pulih bila dibongkar. Karena itu HBU sebagai properti terbangun adalah mempertahankan dan merenovasi bangunan eksisting, bukan membangun ulang.
- Uji finansial. Biaya renovasi Rp 480 juta jauh lebih kecil dari kenaikan pendapatan sewa tiga lantai atas bila disewakan pada harga pasar, sehingga renovasi layak.
Implikasi: pendekatan pendapatan menjadi pendekatan utama karena properti ini pembangkit pendapatan; pendekatan biaya hanya pendukung dan justru cenderung menyesatkan karena nilai tanah dan biaya penggantian tidak menangkap potensi sewa lantai atas.
2. Bagaimana memperlakukan sewa kontrak Rp 72 juta yang berada di bawah harga pasar, dan bagaimana menyusun penilaian dengan pendekatan pendapatan?
Read the worked answer
Kontrak sewa yang berlaku bukan harga pasar. Untuk tiga tahun ke depan, penilai mengapitalisasi contract rent; setelah itu menggunakan market rent. Jadi tidak boleh memakai Rp 72 juta sebagai perpetuitas, dan tidak boleh langsung memakai Rp 96 juta tanpa memperhitungkan sisa kontrak.
Teknik yang sesuai: discounted cash flow dengan term-and-reversion (atau metode layer). Arus kas tahun 1-3 memakai Rp 72 juta (bersih setelah biaya yang menjadi kewajiban pemilik), tahun 4 dan seterusnya memakai Rp 96 juta, ditambah pendapatan lantai dua sampai empat setelah renovasi dengan memperhitungkan waktu kosong selama perbaikan dan tingkat vakansi pasar. Nilai sekarang dihitung dengan tingkat diskonto yang mencerminkan risiko properti dan sisa HGB 22 tahun.
Dua catatan penting. Pertama, selisih Rp 24 juta per tahun selama tiga tahun adalah below-market lease yang menurunkan nilai freehold, tetapi bukan hak penilai untuk mengalokasikannya secara terpisah kecuali diminta menilai kepentingan penyewa. Kedua, biaya renovasi Rp 480 juta dikurangkan dari nilai setelah renovasi beserta allowance atas hilangnya pendapatan selama masa perbaikan, bukan dikurangkan dari nilai eksisting tanpa penjelasan.
3. Kritik kesimpulan Rp 4,2 miliar yang dihasilkan hanya dengan pendekatan biaya, dan jelaskan bagaimana rekonsiliasi seharusnya dilakukan.
Read the worked answer
Angka Rp 4,2 miliar tidak konsisten secara internal. Nilai tanah saja 300 m2 x Rp 12 juta = Rp 3,6 miliar. Biaya penggantian baru bangunan 900 m2 x Rp 4,5 juta = Rp 4,05 miliar; dengan penyusutan fisik untuk bangunan berumur belasan tahun, nilai bangunan tertinggal masih jauh di atas Rp 0,6 miliar yang secara implisit terkandung dalam angka Rp 4,2 miliar. Jadi kesimpulan itu tampaknya diperoleh dari asumsi atau data yang tidak dijelaskan, bukan dari penerapan pendekatan biaya yang benar.
Kritik yang lebih mendasar: pendekatan biaya mengukur biaya, bukan kemampuan properti menghasilkan pendapatan. Untuk ruko komersial dengan tiga lantai yang dapat disewakan, mengabaikan pendekatan pendapatan berarti mengabaikan sumber nilai utama, apalagi ketika sewa pasar lebih tinggi dari sewa kontrak.
Rekonsiliasi: beri bobot dominan pada pendekatan pendapatan, gunakan pendekatan biaya sebagai uji kewajaran (nilai tidak seharusnya berada jauh di bawah nilai tanah), dan pendekatan pasar bila tersedia pembanding transaksi. Sebutkan dalam laporan mengapa satu pendekatan lebih dominan. Keinginan pemilik agar nilai mendekati atau melampaui Rp 4 miliar tidak boleh menjadi faktor pembobotan.