Praktik dan Teknik Penilaian Properti dan Bisnis: Pendekatan dan Rekonsiliasi
Domain praktik menguji pemilihan dan penerapan metode properti dan bisnis, termasuk perhitungan dan uji kewajaran. Soal menuntut penalaran atas input, bukan hanya rumus.
Aturan inti
- Properti: pendekatan pasar dengan penyesuaian pembanding (lokasi, luas, waktu, kondisi, hak); pendekatan biaya untuk properti khusus; pendekatan pendapatan untuk properti menghasilkan.
- HBU harus mendasari pemilihan metode. Kapitalisasi langsung: nilai = NOI / cap rate. DCF dipakai bila arus kas tidak seragam.
- Bisnis: DCF berbasis FCFF/FCFE, WACC, dan terminal value; pastikan arus kas dan tingkat diskonto konsisten (nominal dengan nominal, setelah pajak dengan setelah pajak).
- Pendekatan pasar bisnis memakai multiple seperti EV/EBITDA atau P/E; bandingkan bisnis yang sejenis, normalisasi laba, dan sesuaikan kontrol/marketability dengan hati-hati.
- Normalisasi meliputi pendapatan tidak berulang, capex, modal kerja, dan pajak.
Contoh kerja
Properti menghasilkan NOI Rp240 juta per tahun. Cap rate pasar dari transaksi sebanding 8%, sehingga nilai = 240 juta / 0,08 = Rp3,0 miliar. Jika cap rate 10%, nilai = Rp2,4 miliar. Penalaran: cap rate harus berasal dari bukti pasar dan mencerminkan risiko; menurunkan cap rate hanya agar nilai mencapai target adalah kesalahan. Untuk bisnis, terminal value = FCFF tahun terakhir × (1+g) / (WACC - g); g harus di bawah WACC dan wajar.
Jebakan
Mencampur laba sebelum dan setelah pajak; memakai EBITDA sebagai arus kas bebas; memakai g ≥ WACC; lupa capex dan modal kerja; menghitung diskon kontrol dua kali; serta memberi diskon marketability pada kepemilikan pengendali.