בלעדיות תיווך ומכירה ישירה לשכן

אם הסכם הבלעדיות נחתם כדין, בכתב, לתקופה שלא עולה על שישה חודשים, וכלל הודעת ביטול, המתווך זכאי לדמי תיווך גם אם העסקה נעשתה ישירות, כל עוד לא בוטל ההסכם כדין. הבלעדיות נועדה להגן על המתווך מפני עקיפה. טענת הבעלים שהשכן פנה אליו אינה שוללת את הזכות, אלא אם הוכח שהמתווך ויתר, שההסכם בטל, או שהעסקה חורגת מתחום ההסכם. יש לבדוק את נוסח ההסכם, מועד הביטול, והאם המתווך פעל בתום לב. המתווך לא צריך להוכיח קשר סיבתי אם הבלעדיות תקפה, אך נטל ההוכחה על קיומו של הסכם תקף.

הבסיס הוא 2% ממחיר העסקה בפועל: 2% מתוך 2,350,000 ש״ח = 47,000 ש״ח. מע״מ בשיעור 18% = 8,460 ש״ח. סה״כ 55,460 ש״ח. אם ההסכם קובע מינימום, מחיר אחר או תשלום נוסף, יש לבדוק את הנוסח. אין להפחית את דמי התיווך רק מפני שהמתווך לא הביא את הקונה, אם הבלעדיות תקפה. יש להוציא חשבונית כדין ולנכות מס במקור אם נדרש. הצעת הבעלים לשלם 5,000 ש״ח אינה עומדת בקנה אחד עם ההסכם, אלא אם הוכחה ויתור או פגם בהסכם.

תקופת בלעדיות העולה על שישה חודשים אינה ניתנת לאכיפה מעבר למגבלת החוק; יש לבדוק אם יש הארכה כדין או הסכם חדש. היעדר מנגנון ביטול עלול לפגוע בתוקף הבלעדיות ולהוביל לפרשנות מצמצמת. במקרה כזה ייתכן שהמתווך יידרש להוכיח קשר סיבתי בין פעולתו לעסקה. לכן יש לבדוק את הנוסח המדויק, מועדי ההודעה והתנהלות הצדדים. גם אם הסעיף חסר, אין להסיק אוטומטית שהמתווך אינו זכאי; יש לפרש את ההסכם לפי החוק ותום הלב.