כפל ייצוג והסתרת רטיבות וליקוי בנייה
מתווך מטפל במכירת דירת 3 חדרים בתל אביב ב-3,100,000 ש״ח. המוכר לחוץ למכור قبل סוף הרבעון, והקונה הוא חבר של המתווך. המתווך חתם על הסכם תיווך עם המוכר ועל הסכם נפרד עם הקונה, בלי ייעוץ משפטי ובלי הסכמה בכתב לכפל ייצוג. בבדיקת הדירה גילה המתווך רטיבות מתמשכת בתקרת חדר האמבטיה וסגירת מרפסת בלי היתר. המוכר מבקש לא להזכיר זאת, והקונה שואל אם יש בעיות. המתווך יודע שהקונה מתכנן להשכיר את הדירה, ושהרטיבות עלולה לגרום לנזק לשכנים. המוכר מאיים לבטל את התיווך אם המתווך יגלה. דמי התיווך 2% בתוספת מע״מ מכל צד, והמתווך כבר קיבל 10,000 ש״ח מהקונה. הסכם התיווך עם המוכר אינו כולל סעיף ניגוד עניינים. המתווך לא ערך בדיקה מקצועית ולא ביקש היתר בנייה.
1. מה חייב המתווך לגלות, ולמי?
Read the worked answer
עליו לגלות לקונה כל ליקוי מהותי שידוע לו, במיוחד רטיבות מתמשכת וסגירת מרפסת בלי היתר, משום שאלה משפיעים על השימוש, על ההיתרים ועל שווי הנכס. אין להסתפק באמירה שהקונה רואה בעיניים. חובת הגילוי נובעת מחוק החוזים ומחובת תום הלב, ובכפל ייצוג גם מחובת הנאמנות. למוכר יש חובת סודיות, אך לא סודיות שמטרתה להטעות. על המתווך לומר למוכר שאינו יכול להסתיר ליקוי מהותי, במיוחד כשהקונה שואל ישירות. עליו לתעד את השיחה ואת עמדת המוכר.
2. האם המתווך יכול להמשיך לייצג את שני הצדדים?
Read the worked answer
כפל ייצוג מותר רק בהסכמה מדעת ובכתב של שני הצדדים, לאחר גילוי הניגוד, מקור התמורה ומי משלם. כאן אין הסכמה בכתב, והמתווך חבר של הקונה, ולכן קיים ניגוד מובהק. עליו להפסיק לייצג צד אחד, לעדכן את הצדדים ולהפנותם לייעוץ עצמאי. אם ימשיך בלי גילוי, הוא חשוף לביטול שכר, לתביעת נזקים ולפגיעה ברישיון. אין די בכך שהקונה חבר; דווקא הקרבה מגבירה את חובת הגילוי. עליו להחזיר או להסדיר את התשלום שקיבל בהתאם להסכם.
3. מה על המתווך לעשות אם המוכר מורה לו להסתיר את הליקויים?
Read the worked answer
אסור לו לשתף פעולה עם הסתרה. עליו להסביר למוכר שהסתרת ליקוי מהותי עלולה להוות הטעיה והפרת חוזה, ולחייב בפיצוי. אם המוכר מתעקש, על המתווך להודיע שאינו ממשיך, לתעד את השיחה ולהימנע מהצהרות מטעות. אין לו חובה לגלות סוד שאינו מהותי, אך כאן מדובר בליקוי מהותי ובשאלה ישירה של הקונה. במקביל, עליו להמליץ לקונה לבדוק את הנכס בבדיקה מקצועית. עליו גם לבדוק את היתר המרפסת מול העירייה ולא להציג את השטח כחוקי.