פיצול חוזה, מס רכישה והיטל השבחה

הקונה מחזיק בדירה, ולכן אינו זכאי למדרגות של דירה ראשונה. מס רכישה על דירה שנייה בשנת 2025 הוא 8% עד 6,055,070 ש״ח, ו-10% מעל. על 2,600,000 ש״ח המס הוא 208,000 ש״ח. פיצול מלאכותי של 500,000 ש״ח לריהוט ומערכת סולרית אינו משנה את שווי הנכס אם התמורה האמיתית היא 2,600,000 ש״ח. רשות המסים יכולה להתעלם מהפיצול, לחייב בהפרש ולהוסיף קנסות והצמדה. המתווך לא יסייע בתכנון מס אגרסיבי; עליו להפנות את הצדדים ליועץ מס ולעורך דין, ולוודא שהחוזה משקף את התמורה האמיתית.

סגירת מרפסת בלי היתר עלולה ליצור השבחה החייבת בהיטל השבחה, וכן סיכון לצו הריסה או חיוב. יש לבדוק הודעת היטל השבחה, שומת שמאי, היתרים ותוכנית בניין עיר. אין להציג את השטח כחוקי או כחלק מהדירה הרשומה. בעסקה יש לגלות את מעמד המרפסת ולקבוע מנגנון שיפוי, הפחתה או תנאי מתלה. המתווך אינו שמאי; יפנה לשמאי ולעורך דין. עליו גם לבדוק אם קיימת חבות היטל השבחה שתושת על הקונה או על המוכר, לפי ההסכם.

למוכר יש דירה נוספת בירושלים, ולכן פטור לדירת מגורים יחידה אינו עומד לו ככלל; יש לבדוק מסלולי חישוב, שווי רכישה, הוצאות והשבחה. המתווך אינו יועץ מס ואינו רשאי להבטיח פטור. עליו למסור מידע עובדתי, להפנות ליועץ מס, ולוודא שהחוזה משקף את התמורה האמיתית. הסתרת תמורה או הצהרת מצג שווא עלולה לחשוף את המתווך לאחריות. אם המוכר מבקש לרשום תמורה נמוכה, על המתווך לסרב ולעדכן את הצדדים שהדבר עלול להוות עבירה.