חוזים, הערת אזהרה ועסקאות מכר
הדומיין משלב את דיני החוזים הכלליים עם הכללים המיוחדים לעסקאות מכר במקרקעין, ובראשם הערת אזהרה וחוק המכר (דירות). הבחינה בודקת את תוקף ההסכם, את דרכי האכיפה ואת ההגנות המיוחדות לרוכשי דירות.
כריתת החוזה
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מחייב גמירות דעת, הצעה וקיבול. סעיף 12 מחייב תום לב במשא ומתן, וסעיף 39-בקיום החיוב. פגמים-טעות, הטעיה, כפייה ועושק-מאפשרים ביטול. הסכם מכר מקרקעין טעון כתב, אך זכרון דברים הכולל את כל היסודות המהותיים (צדדים, נכס, מחיר, מהות) מחייב גם אם כותרתו שונה.
הערת אזהרה
לפי סעיפים 126–129 לחוק המקרקעין, בעל מקרקעין שהתחייב לעשות עסקה רשאי לרשום הערת אזהרה. ההערה אינה מקנה בעלות; היא מונעת רישום עסקה נוגדת ומייצרת זכות שביושר. מי שרכש לאחר רישום ההערה כפוף לה. חשוב: ההערה אינה מחליפה את העסקה עצמה, ועם ביטול החוזה יש לפעול למחיקתה.
הגנות הצרכן
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מחייב מפרט, ערבות חוק מכר (בנקאית או ביטוחית) להבטחת כספי הרוכש, ומועד מסירה. הפרה יסודית מזכה בביטול ובפיצויים, ולעיתים בפיצוי מוסכם.
דוגמה
קונה חתם על זכרון דברים הכולל נכס, מחיר ומועד מסירה, בלי תאריך לחתימת חוזה מפורט. המוכר טוען שאין חוזה. אם כל היסודות המהותיים קיימים והצדדים התכוונו להתקשר-בית המשפט יראה במסמך חוזה מחייב. אם חסרים יסודות מהותיים או שנאמר כפוף לחתימת הסכם-לא נכרת חוזה.
מלכודות
בלבול בין הערת אזהרה לרישום בעלות; הנחה שההערה תקפה גם אם החוזה בוטל; התעלמות מהיעדר ערבות חוק מכר; אי-בדיקת הסתייגות מסוג כפוף לחתימה.