מיסוי מקרקעין ורגולציה נלווית
הדומיין עוסק במיסוי העסקה ובחובות הנלוות לה: מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ומע"מ, לצד דרישות הדיווח והרישום. הבסיס הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 וחוק התכנון והבנייה.
שלושת המסים
מס שבח מוטל על המוכר ומחושב כהפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה (מתואם), בניכוי הוצאות מוכרות. מס רכישה מוטל על הרוכש לפי מדרגות המתעדכנות מדי שנה, עם הקלות לדירה יחידה. מס מכירה חל במקרים מיוחדים, כגון מכירת מלאי עסקי בידי עוסק.
פטור דירת מגורים
יחיד המוכר דירת מגורים מזכה פטור ממס שבח אם לא מכר דירה פטורה אחרת בארבע השנים שקדמו למכירה, בכפוף לתנאי החוק ולחריגים (ירושה, פירוק שיתוף, החלפת דירה). הפטור אישי, אינו עובר לכל רוכש, ומחייב בדיקה גם של זכויות בן או בת הזוג.
היטל השבחה ומע"מ
היטל השבחה מוטל בידי הוועדה המקומית בשיעור של 50% מההשבחה הנובעת מתוכנית, הקלה או שימוש חורג; החבות על הבעלים, ולכן יש לקבוע בהסכם מי נושא בה. דמי תיווך חייבים במע"מ (18%), מכירת דירה מיד שנייה פטורה ממע"מ, וקבלן המוכר דירה חדשה חייב במע"מ.
דוגמה
דירה נרכשה ב-1,000,000 ש"ח ונמכרה ב-2,000,000 ש"ח. אם המוכר הוא יחיד שמכר דירתו היחידה ולא מכר דירה פטורה בארבע השנים האחרונות-השבח פטור ממס שבח, והרוכש ישלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. אם מכר דירה פטורה לפני שנתיים-הפטור אינו עומד לו, והשבח חייב במס בשיעור 25% ליחיד, בכפוף לניכוי הוצאות.
מלכודות
ייחוס מס שבח לרוכש; שכחת היטל השבחה; הנחה שהפטור עומד לכל מוכר; התעלמות ממועדי הדיווח ומהרישום; אי-בדיקת מדרגות מעודכנות.