中古住宅の雨漏りと免責特約・通知期間
Sは、築22年の戸建住宅を3,800万円でBに売却し、引渡しを完了した。売買契約書には「本物件の瑕疵については、買主は売主に対し一切の請求をしない。ただし、売主が知りながら告げなかった瑕疵については、この限りでない」との条項がある。引渡しから1年2か月後、大雨の際に2階天井から雨漏りが生じ、調査の結果、屋根の野地板が腐朽し、5年前にSが業者に補修させた履歴があることが判明した。Bは雨漏りの存在をこの調査の時点で初めて知り、2週間後に内容証明郵便でSに対し損害賠償と契約解除を通知した。修補費用は250万円、Bが支出した調査費は15万円である。Bは引渡し後、住宅をリフォームしており、その費用は400万円である。Sは引渡し前、Bに対し「雨漏りは聞いたことがない」と説明し、重要事項説明書にも雨漏りの履歴は記載されていない。媒介した不動産業者は、雨漏りの履歴についてSから説明を受けていないと述べている。Bは本件住宅に継続して居住しており、転売の予定はない。契約締結時、Bは住宅の内部を2度にわたり内覧し、天井や壁に目立った染みはなかった。引渡しは契約から1か月後である。本件住宅は木造2階建てで、建築確認済証の交付を受けている。
1. 本件の免責特約は有効か。また、本件の雨漏りについてSは責任を免れるか。
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民法572条1項は、売主の担保責任について任意規定と異なる特約を許容しており、瑕疵について売主が責任を負わない旨の免責特約も、原則として有効である。 ただし同項ただし書は、売主が知りながら告げなかった瑕疵については免責されないとする。これは、悪意の売主を保護する必要がないことによる。 本件では、Sは5年前に雨漏りを業者に補修させており、屋根の野地板の腐朽という原因について知り得た立場にあった。それにもかかわらず、SはBに対し「雨漏りは聞いたことがない」と説明し、重要事項説明書にも履歴を記載していない。媒介業者にも説明していない。これは「知りながら告げなかった瑕疵」に当たる。 したがって、免責特約は本件の雨漏りには及ばず、Sは契約不適合責任を免れない。
2. Bの通知は契約不適合責任を追及するために適法か。通知期間の起算点に触れて論じよ。
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民法566条3項は、売買の目的物の契約不適合について、買主がその不適合を知った時から1年以内に通知をしないときは、売主に対し責任を追及できないと定める。これは買主の権利行使を早期に確定させる趣旨である。 起算点は引渡し時ではなく、買主が現実に契約不適合を知った時（主観的起算点）である。本件では、Bは引渡しから1年2か月後に雨漏りを認識し、調査により腐朽を確認した。通知はその2週間後であるから、知った時から1年以内であり、566条3項に適合する。 なお、契約不適合責任に基づく損害賠償請求権は、知った時から5年の消滅時効（166条1項1号）にも服するが、本件ではいずれも経過していない。 したがって、Bの通知は適法であり、責任追及が可能である。
3. BはSに対しどの範囲の損害賠償を請求でき、契約を解除できるか。
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契約不適合責任に基づく損害賠償の範囲は、契約が適合していたならば得られた利益（履行利益）を基礎とし、416条により相当因果関係の範囲に限られる。 修補費用250万円は、562条1項ただし書の「修補に代わる損害賠償」として請求できる。調査費15万円も、不適合の有無・程度を明らかにするために通常必要な費用であり、損害として認められ得る。他方、リフォーム費用400万円は、本件の雨漏り・腐朽と因果関係がなければ請求できない。 解除については、契約不適合が契約の目的を達成できない程度のものであることを要する（542条1項4号、564条）。本件は修補可能で、修補費用は売買代金3,800万円の約6.6％にとどまるから、目的不達成とまではいえず、解除は認められにくい。もっとも、売主が悪意で事実を告げなかった事情は、信義則上、解除を認める方向に働く余地がある。