Compraventa con gravámenes no cancelados y obra excedida
Inmobiliaria Roma Norte, S.A. de C.V. vende a un particular el predio de la calle Orizaba 45, Roma Norte, por $18,000,000. El certificado de gravámenes del Registro Público de la Propiedad de la CDMX, expedido el 10 de mayo de 2024, registra: (i) hipoteca a favor de Banco XYZ por $6,000,000, con carta de liberación del banco del 2 de abril de 2024, no inscrita; (ii) anotación preventiva de demanda por un juicio ordinario civil de un acreedor, del que existe sentencia de primera instancia que desestimó la acción, pero no está ejecutoriada ni cancelada; (iii) embargo del IMSS por $800,000, con auto de levantamiento del 20 de marzo de 2024, no inscrito. El vendedor ofrece que el comprador retenga $2,000,000 y firme un convenio de cancelación posterior. Además, la licencia de construcción autoriza cuatro niveles y el inmueble tiene cinco, sin aviso de terminación de obra. El notario debe decidir si autoriza la escritura.
1. ¿Puede el notario autorizar la venta con los gravámenes vigentes en el Registro? ¿Qué diferencia hay entre la carta de liberación y la inscripción de cancelación?
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El notario puede autorizar una compraventa de inmueble con gravámenes si el comprador los conoce y acepta, pero no puede certificar que el inmueble está libre. La carta de liberación del banco es un documento privado entre acreedor y deudor; no cancela la hipoteca frente a terceros mientras no se inscriba la cancelación en el Registro. La inscripción es la que da publicidad y oponibilidad. Por tanto, el certificado de gravámenes seguirá mostrando la hipoteca.
El notario debe exigir el instrumento de cancelación o, si no es posible, retener del precio una cantidad suficiente para pagar y obtener la cancelación, con instrucciones irrevocables. No debe aceptar un simple convenio de cancelación posterior sin garantía. La escritura debe hacer constar la subsistencia del gravamen y la retención.
2. ¿Qué tratamiento debe darse a la anotación preventiva de demanda y al embargo del IMSS?
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La anotación preventiva de demanda publicita un juicio que puede afectar el inmueble. Aunque exista sentencia de primera instancia favorable, si no está ejecutoriada ni cancelada, el riesgo registral subsiste. El notario no debe autorizar como si el inmueble estuviera libre; puede hacerlo con aceptación expresa del comprador y retención, pero lo prudente es esperar la cancelación ordenada por el juez.
El embargo del IMSS sigue al bien; su levantamiento debe constar en auto y cancelarse en el Registro. Si no se cancela, el precio puede ser reclamado por el acreedor. El notario debe verificar la firmeza y el mandamiento de cancelación, y no sustituir la función judicial. Si autoriza, debe instrumentar la retención y el destino del precio.
3. ¿Qué implica el quinto nivel sin aviso de terminación de obra? ¿Debe el notario condicionar la escritura?
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La licencia de construcción y el aviso de terminación son actos administrativos. El notario no es autoridad de desarrollo urbano, pero debe actuar con diligencia: si el inmueble tiene un nivel no autorizado, el comprador puede recibir un bien con problemas de regularización, catastro y uso de suelo.
El notario debe requerir el aviso de terminación, el certificado de habitabilidad o la constancia de alineamiento, y hacer constar la advertencia. Puede autorizar la compraventa si el comprador acepta el estado del inmueble y se obliga a regularizarlo, pero no debe afirmar que la construcción es legal. Si la operación se financia con crédito hipotecario, el banco probablemente exigirá la regularización. La escritura debe incluir cláusulas de saneamiento y responsabilidad del vendedor.