Exención de ISR por casa habitación y pago en parcialidades
El 20 de junio de 2024 se otorga escritura de compraventa de una casa habitación en Benito Juárez por $7,200,000. El vendedor la adquirió en 2016 por $4,000,000 y afirma que es su casa habitación, aunque el certificado de situación fiscal y el padrón muestran otro inmueble a su nombre. Además, vendió en 2022 otra casa por $3,000,000. El comprador pagará $2,000,000 a la firma y $5,200,000 en 12 mensualidades con interés anual del 6%. El valor catastral es $3,900,000 y el avalúo $7,000,000. El notario debe calcular la retención de ISR, decidir si aplica la exención y explicar el tratamiento del pago en parcialidades; también debe determinar la base del impuesto sobre adquisición de inmuebles de la CDMX. El notario duda porque el vendedor insiste en que no hay retención.
1. ¿Procede la exención de ISR por enajenación de casa habitación? Justifique con los hechos y el límite de 700,000 UDIS.
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No procede. La exención del ISR por enajenación de casa habitación exige que el inmueble sea casa habitación del contribuyente y que no haya vendido otra casa habitación dentro de los tres años anteriores. Aquí el vendedor vendió otra casa en 2022, dentro del plazo, y además el padrón muestra otro inmueble. También el precio de $7,200,000 supera el límite de 700,000 UDIS (aproximadamente $5.6 a $5.7 millones según el valor de la UDI), por lo que, aun sin la venta anterior, la exención no cubriría todo.
El notario debe calcular la ganancia: precio menos costo actualizado y deducciones autorizadas, y aplicar la tasa del ISR. No debe emitir constancia de exención sin declaración expresa y documentación. Si el vendedor insiste, puede autorizar la escritura, pero con retención o apercibimiento.
2. ¿Cómo se trata el pago en parcialidades y los intereses para el ISR y el IAI?
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Para el ISR, la enajenación se entiende realizada en la fecha de la escritura, aunque el precio se pague en parcialidades; la ganancia se determina en ese momento. El contribuyente puede optar por pagar el ISR conforme a los cobros, si garantiza el interés fiscal, pero el notario como retenedor debe calcular sobre la operación total y no sobre el anticipo. Los intereses del 6% anual forman parte de la contraprestación y pueden considerarse interés real; deben documentarse.
Para el IAI de la CDMX, la base es el valor de la operación, el catastral o el de avalúo, el que sea mayor; aquí $7,200,000. La tasa se aplica sobre esa base y el notario debe calcular el impuesto. El pago en parcialidades no fracciona el hecho imponible.
3. ¿Qué responsabilidad tiene el notario si autoriza sin acreditar la exención o sin calcular la retención?
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El notario es auxiliar en la recaudación y, en los casos previstos, retenedor del ISR. Si autoriza sin calcular o enterar la retención, puede ser responsable solidario, además de multas, actualización y recargos. También puede incurrir en responsabilidad disciplinaria por faltar a la diligencia.
Debe exigir la documentación: escritura de adquisición, comprobantes de mejoras, avalúo, declaración de exención y constancia de que no vendió otra casa en tres años. Si no se acredita, debe retener. No basta la manifestación del vendedor. El notario debe dejar constancia en el apéndice y, en su caso, dar aviso a la autoridad fiscal. La omisión no se subsana con una cláusula de estilo.