Compraventa con poder otorgado en el extranjero y sociedad conyugal
María y José, casados bajo sociedad conyugal en Chihuahua, adquirieron en 2011 una casa en la colonia Campestre. José vive en El Paso desde 2023 y no puede viajar. Para vender el inmueble en $3,850,000, José envía un poder especial a favor de María, firmado en Texas ante notario, en inglés, apostillado y sin protocolizar; también manda una carta poder simple firmada ante dos vecinos, que no identifica comprador ni precio. María se presenta como vendedora y como apoderada de José. El comprador tiene crédito hipotecario aprobado y presiona para firmar el viernes; el banco exige inscribir la escritura antes del 30 de junio. José afirma que la casa es patrimonio familiar, pero no exhibe la inscripción. El poder en inglés no contiene traducción ni cláusula que identifique el inmueble. El notario debe decidir si autoriza la compraventa.
1. ¿Basta el poder en inglés, apostillado, para que María represente a José en la venta?
Read the worked answer
No basta. La representación para un acto de dominio debe constar en un instrumento que reúna los requisitos de forma y de contenido exigidos por el Código Civil del Estado de Chihuahua y por la Ley del Notariado. La apostilla solo autentica la firma del fedatario extranjero; no traduce el documento, no suple la falta de protocolización ni acredita que el poder sea especial y determinado.
El notario debe verificar, en primer lugar, que el poderdante conserva la capacidad y que el poder no fue revocado. En segundo lugar, requiere traducción por perito autorizado y, tratándose de un acto sobre inmueble, la protocolización del poder o su incorporación al protocolo mediante testimonio. Además, el poder debe identificar el inmueble y facultar expresamente para enajenarlo, fijar precio y otorgar la escritura. La carta poder simple firmada ante dos vecinos tampoco es suficiente para un acto de dominio: su valor probatorio es limitado y no sustituye el instrumento público.
La presión del comprador y el plazo bancario no justifican autorizar un acto con representación defectuosa. La solución prudente es suspender la firma hasta que José otorgue un poder especial en escritura pública, lo protocolice o lo ratifique personalmente ante el notario; si ya existe el poder extranjero, debe traducirse y protocolizarse antes de la autorización.
2. ¿Qué efecto produce la afirmación de que la casa es patrimonio familiar y qué debe hacer el notario?
Read the worked answer
La sola afirmación de José no produce efecto alguno. El patrimonio familiar es una institución que se constituye e inscribe en el Registro Público de la Propiedad y que, por regla general, limita la facultad de enajenar o gravar el inmueble. Si está inscrito, la venta requiere la autorización judicial correspondiente o el consentimiento de los beneficiarios conforme al Código Civil estatal; si no está inscrito, el notario no puede presumirlo ni declararlo.
El notario debe solicitar el certificado de gravámenes actualizado y revisar el folio real antes de autorizar. No basta la declaración del vendedor ni una copia antigua del título. Si aparece el patrimonio familiar, debe suspenderse la operación hasta obtener la resolución judicial o el consentimiento exigido, con las formalidades que la ley establezca. Si no aparece, el notario puede autorizar, pero conviene documentar la búsqueda registral y dejar constancia de que no se localizó la inscripción.
El riesgo de autorizar sin verificar es alto: la operación podría ser nula o anulable, el comprador quedaría expuesto y el notario incurriría en responsabilidad por falta de diligencia. La afirmación verbal del vendedor no es título ni prueba suficiente.
3. ¿Puede autorizarse la escritura con una cláusula de ratificación posterior de José?
Read the worked answer
No es aconsejable ni jurídicamente equivalente. La ratificación posterior solo produce efectos si se otorga con las formalidades requeridas para el acto principal, es decir, mediante instrumento público o comparecencia ante el notario. Una cláusula inserta en la misma escritura no convierte en válido un acto otorgado por quien carecía de representación suficiente al momento de la firma.
Si el notario autoriza la compraventa con María como vendedora y apoderada defectuosa de José, el acto nace con un vicio de representación. La ratificación de José podría confirmar lo hecho, pero no debe sustituir la verificación previa: el notario tendría que asentar la comparecencia de José, identificar su voluntad, revisar su capacidad y dejar constancia del instrumento. Mientras eso no ocurra, la escritura no es inscribible con seguridad y el banco podría rechazarla.
La práctica correcta es esperar. Si el tiempo apremia, puede prepararse la minuta y la solicitud de inscripción, pero la autorización debe posponerse hasta contar con el poder protocolizado o con la comparecencia personal de José. El notario no puede delegar en el comprador ni en el banco la valoración de la representación; su deber de asesoramiento y de control de legalidad prevalece sobre la premura comercial.