Precio simulado y exención de casa habitación
Una pareja vende un departamento en Chihuahua en $4,500,000. El valor catastral es $3,200,000 y el avalúo bancario $4,100,000. Los vendedores piden que la escritura consigne $2,800,000 y que el resto se pague «por fuera» en efectivo. Argumentan que así pagan menos ISAI y que el notario «no tiene por qué investigar». Además, el esposo vendió otra casa en diciembre de 2022 y pretende aplicar la exención de casa habitación del ISR; la esposa no ha vendido otra. El notario sabe que el inmueble está hipotecado y que el banco exige que la escritura refleje el precio real. Los compradores amenazan con irse a otra notaría. El notario debe decidir cómo consignar el precio, si procede la exención y qué avisos debe presentar.
1. ¿Puede el notario consignar $2,800,000 como precio si la operación real es de $4,500,000?
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No. El notario debe consignar el precio real de la operación. La escritura pública debe reflejar la verdad de los hechos y no puede servir para simular un precio inferior con el fin de reducir el ISAI o el ISR. La simulación de precio es una conducta ilícita que puede generar responsabilidad fiscal, civil y penal, y el notario no puede ampararse en la voluntad de las partes para faltar a su deber de verificación.
Conforme a la Ley de Hacienda del Estado de Chihuahua, la base del impuesto sobre adquisición de inmuebles se determina, por regla general, con el valor de la operación, el valor catastral o el avalúo, tomando el mayor. Aquí el mayor es $4,500,000, no $2,800,000. El notario debe calcular el impuesto con ese valor y, si el banco exige que la escritura refleje el precio real, esa exigencia coincide con la ley.
La amenaza de acudir a otra notaría no es razón para autorizar un acto simulado. El notario debe explicar a las partes el riesgo y negarse a consignar un precio falso. Si insisten, puede rechazar la operación y dejar constancia de los motivos.
2. ¿Procede la exención de casa habitación del ISR para el esposo y la esposa?
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Debe analizarse por separado. La exención por enajenación de casa habitación exige, entre otros requisitos, que el inmueble sea la casa habitación del enajenante y que este no haya enajenado otra casa habitación dentro de los tres años anteriores. El esposo vendió otra casa en diciembre de 2022; si la nueva venta se realiza antes de diciembre de 2025, no cumple el requisito de los tres años y su exención no procede.
La esposa no ha vendido otra casa, pero eso no basta por sí solo. Debe acreditar que el departamento es su casa habitación, su participación en la copropiedad o en la sociedad conyugal, y que no se actualiza otra causal de exclusión. Si ambos son enajenantes, el notario no puede aplicar una exención global sin distinguir la situación de cada uno.
El notario debe solicitar las declaraciones y constancias necesarias, calcular el ISR que corresponda y, en caso de duda, no aplicar la exención. Es preferible que el contribuyente presente su declaración y acredite los requisitos ante la autoridad fiscal a que el notario asuma una exención improcedente.
3. ¿Qué deberes fiscales y profesionales debe cumplir el notario ante esta operación?
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El notario debe verificar la identidad y capacidad de las partes, revisar la situación registral del inmueble, calcular el ISAI con el valor mayor y cumplir los deberes de retención, aviso y colaboración que le imponen las leyes fiscales federales y estatales. También debe conservar copia de las constancias, declaraciones y avisos, y cerciorarse de que la escritura refleje la operación real.
En materia de ISR, debe revisar si procede la exención y, si no, calcular o retener lo que corresponda conforme a la ley. No puede aceptar una declaración del contribuyente sin sustento ni omitir avisos al SAT o a la autoridad fiscal estatal. La responsabilidad solidaria del notario por incumplimiento fiscal es un riesgo real, además de la responsabilidad civil y administrativa.
Profesionalmente, debe explicar a las partes las consecuencias de simular el precio y negarse a hacerlo. La presión económica o la amenaza de perder el cliente no justifican participar en un acto ilícito. La fe pública exige independencia, diligencia y respeto a la ley.