Discrepancia de superficie entre escritura, catastro y folio real en compraventa con crédito
En una notaría de Saltillo se pretende formalizar la compraventa de una casa. La escritura del vendedor y el folio real describen un terreno de 180 m²; el certificado catastral municipal indica 210 m². El comprador tiene un crédito hipotecario aprobado por $1,500,000 y el banco exige que la escritura coincida con el catastro. El vendedor afirma que “siempre ha usado” los 210 m² y que el exceso es un “pedazo de jardín” no escriturado. Un plano reciente muestra que la barda invade 15 m² de un vecino y que la superficie real construida difiere de la registrada. El notario debe decidir si autoriza la compraventa, cómo describir el inmueble y qué hacer con el exceso y la invasión. Las partes insisten en cerrar hoy y piden que se ponga “la superficie que pida el banco”, sin regularizar nada.
1. ¿Cómo debe describir el notario el inmueble y qué hacer con la discrepancia de superficie?
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Razonamiento y respuesta. El notario debe describir el inmueble conforme al título y al folio real, y hacer constar la discrepancia con catastro. No puede asentar una superficie que no esté respaldada por documento. Si el banco exige coincidencia, las partes deben corregir catastro o aportar título del exceso; no procede “poner la superficie que pida el banco”.
Debe exigir levantamiento topográfico, regularización del exceso y, en su caso, escrituración de la parte no titulada. Si no hay título del exceso, no puede atribuirse propiedad sobre esos metros. La escritura puede mencionar la discrepancia y las reservas, pero no debe crear una apariencia de legalidad que no existe.
2. ¿Qué efectos registrales y catastrales tiene inscribir solo 180 m² y qué pasa con el exceso y la invasión?
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Razonamiento y respuesta. Inscribir solo 180 m² protege registralmente esa superficie; el exceso no queda amparado y no puede oponerse a terceros. Catastro puede actualizar medidas, pero eso no crea propiedad. La inscripción no convalida la invasión de 15 m² al vecino.
La invasión debe resolverse por acuerdo, compraventa o prescripción declarada judicialmente. El notario no puede convalidar una invasión ni ignorarla. Si la barda invade el predio vecino, existe riesgo de conflicto y de acciones reivindicatorias. El comprador y el banco deben conocer esa situación antes de firmar.
3. ¿Debe autorizar la operación con el crédito hipotecario en esas condiciones?
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Razonamiento y respuesta. No debe autorizar en esas condiciones. El crédito hipotecario puede quedar condicionado; la escritura con datos falsos expone a nulidad y responsabilidad. Debe explicar a las partes y al banco la discrepancia y ofrecer una ruta de regularización: corregir catastro, obtener título del exceso, resolver la invasión y actualizar el plano.
Si las partes insisten en cerrar hoy, el notario puede negarse y documentar la negativa. La urgencia comercial no justifica un instrumento inexacto. La fe pública exige certeza sobre el objeto del acto.