Precio subdeclarado, ISAI y conflicto de interés en venta a empleado de la notaría
En una notaría de Piedras Negras, un empresario local pretende vender un inmueble a su yerno. El precio pactado es $900,000, pero el valor catastral vigente es $1,300,000. El comprador solicitará un crédito y pide que en la escritura se declare el precio de $900,000 para “pagar menos ISAI y menos impuesto sobre la renta”. El vendedor es cliente habitual de la notaría y sugiere que el notario “ajuste” el avalúo. El notario sabe que el impuesto sobre adquisición de inmuebles en Coahuila se calcula sobre el valor que resulte mayor entre el precio y el valor catastral, y que el notario tiene obligaciones fiscales como retenedor y responsable solidario. Además, el yerno es empleado de la notaría, lo que genera un posible conflicto de interés. Las partes piden que se autorice la escritura hoy mismo y ofrecen pagar “lo que sea necesario” para agilizar el trámite.
1. ¿Cómo debe determinarse la base del ISAI y qué debe hacer el notario ante el precio subdeclarado?
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Razonamiento y respuesta. La base del ISAI es el valor que resulte mayor entre el precio pactado y el valor catastral, según las reglas de Coahuila. Declarar $900,000 cuando el catastral es $1,300,000 no reduce legalmente el impuesto: el notario debe calcular sobre $1,300,000. Además, debe emitir los avisos y enterar las contribuciones correspondientes.
No puede aceptar un precio simulado ni “ajustar” avalúos. Si las partes insisten, debe explicarles que la declaración falsa puede generar créditos fiscales, multas y responsabilidad penal. El notario no es un gestor que optimiza impuestos fuera de la ley; su deber es dar certeza y cumplir las obligaciones fiscales.
2. ¿Qué responsabilidad fiscal y ética asume el notario si autoriza el precio menor?
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Razonamiento y respuesta. Si autoriza un precio menor, puede incurrir en responsabilidad fiscal solidaria, multas, recargos y, en su caso, responsabilidad penal por defraudación fiscal. Éticamente falta a la fe pública y al deber de colaboración con las autoridades. El conflicto de interés con el yerno, empleado de la notaría, agrava la situación.
La responsabilidad no se elimina porque las partes lo pidan por escrito. El notario debe documentar la advertencia y calcular el impuesto correcto. Si no puede actuar con imparcialidad, debe abstenerse.
3. ¿Cómo debe proceder el notario frente al conflicto de interés y la presión del cliente?
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Razonamiento y respuesta. El notario debe excusarse si su imparcialidad está comprometida; al menos debe apartarse de la negociación y no intervenir en beneficio propio o de un allegado. Debe explicar a las partes que no puede alterar avalúos ni precios, y sugerir que acudan a otro notario si no aceptan la legalidad.
Si decide continuar, debe documentar la advertencia, calcular el impuesto sobre el valor mayor y no permitir que el parentesco o la presión influyan en el instrumento. La ética recomienda abstención cuando el conflicto es evidente. La fe pública exige independencia y transparencia.