Derecho Registral y Catastral (registro público de la propiedad, inscripciones y publicidad)
Alcance
Este dominio prueba el funcionamiento del Registro Público de la Propiedad de Coahuila y del catastro municipal: inscripción, publicidad, fe pública registral, tracto sucesivo, folio real, avisos notariales y congruencia entre registro y catastro. El notario es un usuario calificado del registro y debe cerrar el ciclo documental.
Reglas núcleo
- Inscripción: da publicidad y oponibilidad a actos sobre inmuebles; no sustituye la validez del acto.
- Publicidad registral: cualquier interesado puede consultar el folio; la publicidad formal se obtiene con certificados y constancias.
- Fe pública registral: protege al tercero de buena fe que adquiere conforme al registro, en los términos legales.
- Tracto sucesivo: cada transmisión debe enlazar con el titular inscrito; una cadena rota impide inscribir.
- Folio real: se abre por inmueble, con datos catastrales, medidas, colindancias y gravámenes.
- Catastro: identifica el inmueble para efectos fiscales y de planeación; sus datos deben concordar con la escritura y el registro.
Ejemplo razonado
“A” vende a “B” un inmueble, pero “B” no inscribe. Luego “A” vende el mismo inmueble a “C”, quien consulta el registro, actúa de buena fe e inscribe primero. En el conflicto, la publicidad registral y la buena fe pueden proteger a “C”, aunque “B” tenga un título anterior. El notario que autorice la segunda venta debe revisar el certificado de gravámenes y la cadena de titularidad; si conoce la venta previa, no puede amparar un acto fraudulento.
Trampas
- Creer que la inscripción sana un acto nulo.
- Ignorar el tracto sucesivo y aceptar antecedentes incompletos.
- No cotejar medidas, cuenta catastral y descripción registral.