Compraventa con hipoteca y embargo: certificado de gravámenes viejo y entrega inmediata del testimonio
Se pretende vender en Zapopan una casa por $6,800,000. El notario recibe un certificado de gravámenes expedido el 22 de julio; hoy es 24 de octubre. Del certificado resultan una hipoteca a favor de un banco con saldo declarado de $2,100,000 y un embargo inscrito por un juzgado mercantil por $900,000, en un juicio donde el vendedor es demandado. El vendedor exhibe en copia simple un convenio firmado con el acreedor y un “finiquito” del banco, y afirma que “ya se levantó todo”. Pide firmar el viernes y que se le entregue el testimonio de inmediato al comprador, porque “el crédito se le vence”. Además, la escritura anterior consigna 18 m² más que la cédula catastral vigente, y el comprador quiere que se asiente la superficie mayor para no perder metros. El precio se pagaría en una sola exhibición contra entrega de llaves.
1. ¿Puede el notario autorizar la escritura con los gravámenes tal como están? Explique el estándar y qué condiciones exigiría.
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Puede autorizar una compraventa de cosa gravada, pero no puede simular que está libre. El instrumento debe hacer constar la hipoteca y el embargo con sus datos de inscripción, y el notario no puede aceptar un convenio privado o un finiquito en copia simple como prueba de cancelación: lo que no está inscrito no existe frente a terceros.
Condiciones mínimas:
- Hipoteca: instrucción irrevocable del banco para que, con el precio, se pague el saldo y se inscriba la cancelación, o cancelación ya inscrita.
- Embargo: solo se levanta por orden judicial inscrita, no por acuerdo entre particulares. Una venta de bien embargado puede impugnarse como acto en fraude de acreedores y expone al comprador a perder el bien.
Por tanto, no debe firmarse el viernes en esas condiciones. Es preferible condicionar la firma a la inscripción de las cancelaciones o instrumentar el pago mediante un mecanismo de garantía, con el precio retenido hasta que el registro quede limpio. El notario que documenta una aparente liberación de gravámenes sin respaldo inscribe el conflicto en su propio protocolo.
2. ¿Qué peso debe dar al certificado de gravámenes de hace tres meses y cómo protege la posición del comprador?
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El certificado fotografía un instante, no el presente. Noventa y dos días son suficientes para que se inscriban un embargo, una hipoteca o una demanda. La diligencia exige:
- Pedir certificado nuevo lo más cerca posible de la firma y compararlo con el anterior.
- Presentar el título de inmediato para obtener la nota de presentación y, si la ley registral estatal lo prevé, el aviso preventivo que cierra la brecha entre certificado e inscripción.
- Hacer constar en la escritura que el comprador conoce los gravámenes y las condiciones de pago.
Protección del comprador: pago contra cancelación inscrita, retención del precio, garantía del vendedor y obligación de sanear. La entrega inmediata del testimonio no sustituye la inscripción: la prioridad se gana en el registro, no en la notaría.
3. ¿Cómo tratar la diferencia de 18 m² entre la escritura anterior y la cédula catastral, y qué efecto tiene en el impuesto de adquisición?
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No se asienta una superficie que el título no respalda. El notario debe verificar la coincidencia entre título, catastro y realidad física. Opciones:
- Constatar la superficie real con levantamiento o constancia catastral y describirla con precisión.
- Si la diferencia proviene de una ampliación no escriturada, exigir la regularización previa o el título que la ampare; no puede “regalar” metros por conveniencia del comprador.
Una descripción falsa o imprecisa afecta linderos, posibles invasiones y la futura venta.
En lo fiscal, la base del impuesto de adquisición suele ser el valor que resulte mayor entre el de la operación, el catastral y, en su caso, el avalúo. La discrepancia de superficie puede alterar el valor catastral y, con ello, la base. El notario debe hacer constar la clave catastral y presentar el aviso de traslado de dominio con los datos reales: declarar menos superficie o un valor menor para reducir el impuesto es una ruta hacia la responsabilidad fiscal y la falsedad, no una optimización.