Enajenación de inmueble de uso mixto: exención de casa habitación, ISAI y costo no comprobado
Una persona física de 71 años vende en Zapopan, en $9,600,000, un inmueble que adquirió en 2011 por $1,350,000 mediante escritura. En 2016 amplió la construcción con factura por $280,000. La planta baja es un local comercial rentado a una farmacia desde hace nueve años y la planta alta es su casa habitación; según el avalúo, 78% del valor corresponde a la vivienda y 22% al local. No ha vendido otra casa habitación. Pide al notario que aplique la exención completa “porque es su casa”, que consigne un valor de operación de $7,200,000 para pagar menos impuesto de adquisición y que le reciba como costo un contrato privado de compra de 2011, sin escritura, porque “la escritura se perdió”. El comprador paga con crédito hipotecario y el banco exige que el valor asentado coincida con el avalúo.
1. ¿Procede la exención de casa habitación por el total del inmueble? Explique cómo se calcula la ganancia y qué criterio de prorrateo usaría.
Read the worked answer
La exención no cubre el local comercial. La exención por enajenación de casa habitación protege la vivienda del enajenante, hasta el límite de 700,000 UDIS sobre la ganancia, y requiere que se trate de su casa habitación, no de un inmueble de uso mixto completo.
Cálculo razonado:
- Ganancia total: $9,600,000 − $1,350,000 − $280,000 = $7,970,000.
- Prorrateo por avalúo: vivienda 78%, local 22%. Ganancia atribuible a la vivienda: $6,216,600; al local: $1,753,400.
- Límite de exención: 700,000 UDIS, convertidas al valor de la UDI a la fecha. Con una UDI cercana a 8.40, equivale a unos $5,880,000.
- Exención aplicable: se limita a la ganancia de la vivienda, hasta ese tope; el local tributa íntegramente.
Debe cuidarse la coherencia: si se prorratea la ganancia, el tope se aplica a la parte habitacional; si se prorratea la exención, el resultado cambia. El notario debe adoptar un criterio, documentarlo y aplicarlo íntegro, no elegir según convenga. La exención además exige manifestación por escrito del enajenante y acreditación del uso habitacional.
2. ¿Qué hace el notario con el valor de operación solicitado de $7,200,000 y con el crédito del comprador?
Read the worked answer
No puede asentar un valor que no corresponde a la operación. El precio es un elemento del contrato y debe reflejar lo pactado. Consignar $7,200,000 cuando el precio es $9,600,000 es una declaración falsa que impacta el impuesto de adquisición, el ISR y el propio crédito hipotecario.
Además, la base del impuesto de adquisición suele ser el valor mayor entre el de la operación, el catastral y, en su caso, el avalúo, con la tasa que apruebe el municipio. Si el valor catastral o el avalúo superan el precio declarado, la base será el mayor, y la maniobra no solo es ilícita sino inútil.
El banco exige coincidencia con el avalúo por una razón: el inmueble es garantía. Una escritura con valor inflado o disminuido puede generar responsabilidad fiscal, observaciones del registro y problemas en la ejecución de la garantía. El notario debe explicar al vendedor que la exención se resuelve en el cálculo de la ganancia, no rebajando el precio escriturado.
3. ¿Es admisible el contrato privado como costo comprobado? ¿Qué otras obligaciones fiscales tiene el notario?
Read the worked answer
No es admisible como costo comprobado en esas condiciones. El costo debe acreditarse con documentación que reúna los requisitos fiscales; una escritura perdida se suple con testimonio, copia certificada o constancia del protocolo, no con un contrato privado sin respaldo. Si no se acredita el costo, la ganancia se calcula sin esa deducción y el impuesto aumenta.
Obligaciones del notario:
- Determinar y enterar el ISR de la enajenación cuando corresponda, dentro de los plazos fiscales, y expedir constancia al enajenante.
- Calcular y enterar el impuesto de adquisición inmobiliaria y presentar el aviso de traslado de dominio con datos reales.
- Verificar la procedencia de la exención y conservar la manifestación escrita del vendedor.
El incumplimiento puede generar responsabilidad solidaria y responsabilidad disciplinaria. La pérdida de la escritura se resuelve con una búsqueda en el protocolo del notario que la autorizó, no con un documento privado que nadie puede confirmar.