Venta de inmueble heredado por un menor de edad sin autorización judicial
Gabriela y Ricardo, vecinos de Puebla, acuden a la notaría con una escritura a favor de su hijo Diego, de 9 años, quien heredó de su abuelo una casa en la colonia La Paz. El valor catastral es de $3,200,000. Han recibido una oferta de compra por $3,500,000, con firma prevista en 15 días y pago de $1,000,000 en efectivo al momento de la firma. Los padres exhiben acta de defunción del abuelo, escritura del menor y su identificación; afirman que no necesitan autorización judicial porque ejercen la patria potestad y porque el dinero se usará para la salud de Diego. El comprador es una empresa constructora que pide incluir una cláusula en la que el menor, por conducto de sus padres, renuncia a vicios ocultos. No hay auto judicial, avalúo ni certificado de depósito. El notario debe decidir si autoriza la escritura.
1. ¿Puede el notario autorizar la compraventa con la sola firma de los padres, invocando la patria potestad?
Read the worked answer
No. La patria potestad comprende la representación y administración de los bienes del menor, pero no faculta a los padres para disponer libremente de bienes raíces del hijo. La venta de un inmueble propiedad de un menor exige autorización judicial previa, con causa de necesidad o utilidad demostrada, avalúo y control del destino del precio. El notario no puede sustituir al juez ni convalidar la operación con una cláusula privada. Si autoriza sin esa autorización, la escritura queda expuesta a nulidad o anulabilidad, y el notario puede incurrir en responsabilidad civil, administrativa e incluso penal por dar fe de un acto prohibido. La cláusula de renuncia a vicios ocultos también es problemática: el menor no puede ser obligado a renunciar válidamente a derechos patrimoniales sin control judicial. El notario debe rechazar la firma en esas condiciones y explicar a los padres el procedimiento correcto.
2. ¿Qué requisitos y controles debe exigir el notario antes de volver a citar a las partes?
Read the worked answer
Debe exigir: 1) auto judicial firme que autorice la venta, con identificación del inmueble, precio y condiciones; 2) avalúo practicado por perito autorizado, para verificar que el precio no sea inferior al justiprecio; 3) acreditación de la causa de necesidad o utilidad y del destino de los recursos, preferentemente con depósito o garantía a favor del menor; 4) certificado de libertad de gravamen, certificado catastral y constancia de no adeudo predial; 5) identificación de padres, comprador y representante legal del comprador; 6) revisión del pago en efectivo, pues $1,000,000 puede rebasar umbrales de la legislación antilavado y obligar a presentar avisos a la autoridad financiera. También debe verificar que el comprador conozca la situación del menor y que no se incluya una renuncia de derechos del niño. Sin estos controles, el notario no puede formar convicción sobre la legalidad del acto.
3. Si el notario autoriza la escritura sin autorización judicial, ¿qué riesgos registrales y profesionales enfrenta?
Read the worked answer
El registrador podría detectar la falta de autorización judicial y negar la inscripción, con lo que la compraventa quedaría sin publicidad registral y el comprador no obtendría seguridad jurídica. Aunque llegara a inscribirse, el acto sería impugnable por el menor al alcanzar la mayoría de edad o por el Ministerio Público. El notario enfrenta responsabilidad civil por daños, responsabilidad administrativa ante la autoridad notarial y posible responsabilidad penal si se acredita complicidad o fraude. Además, la operación con pago relevante en efectivo puede generar obligaciones de identificación y aviso que, si se omiten, agravan la exposición. La conducta correcta es suspender la firma, documentar por escrito las advertencias y conservar en el expediente la negativa y los motivos, para demostrar que actuó con diligencia profesional.