Retención de ISR en venta de casa habitación que supera 700,000 UDIS
El 10 de julio de 2026, se formaliza ante notario la compraventa de una casa habitación en Puebla por $6,200,000. El vendedor es persona física residente; adquirió el inmueble en 2010 por $2,000,000 y exhibe facturas de mejoras por $500,000 y gastos de escrituración de $80,000. Manifiesta que es su única casa y que vivió allí más de cinco años, por lo que pide que no se le retenga ISR. El comprador es una persona moral. El valor de la UDI el día de la operación es de $8.50. Existe una hipoteca a favor de un banco por $1,500,000 que se pagará con parte del precio. El notario debe elaborar la constancia de retención y decidir si aplica la exención de casa habitación.
1. ¿Procede la exención de casa habitación que invoca el vendedor?
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No procede en su totalidad. La exención por enajenación de casa habitación exige, entre otros requisitos, que el precio de la operación no exceda el equivalente a 700,000 UDIS. Con una UDI de $8.50, el límite es de $5,950,000. Como el precio es de $6,200,000, se supera el umbral por $250,000; por tanto, no se actualiza la exención total. Que sea la única casa y que el vendedor haya vivido allí más de cinco años son datos relevantes, pero no sustituyen el requisito del monto. El notario debe informar al vendedor que la exención no aplica y que la operación queda sujeta a retención. No puede omitirla por acuerdo entre las partes ni por una manifestación del vendedor.
2. Calcule, con los datos disponibles, la ganancia y la retención aproximada de ISR.
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La ganancia se determina restando al precio de venta el costo comprobado de adquisición, las mejoras y, en su caso, los gastos estrictamente indispensables que la ley permita. Con los datos: $6,200,000 - $2,000,000 - $500,000 - $80,000 = $3,620,000. La retención aplicable es del 20% sobre esa ganancia: $3,620,000 × 0.20 = $724,000. El notario debe verificar que las facturas de mejoras y los gastos cumplan los requisitos fiscales y que el costo de adquisición esté acreditado con escritura o documento equivalente. Si alguna partida no es deducible, la ganancia y la retención aumentan. La retención debe enterarse conforme a las reglas fiscales y emitirse la constancia correspondiente; el pago de la hipoteca no reduce por sí mismo la ganancia, aunque afecte la liquidación entre las partes.
3. ¿Qué consecuencias tiene que el notario omita la retención porque el vendedor se lo pidió?
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El notario incumple una obligación fiscal de retención y entero. La omisión puede generar requerimientos, multas, recargos y responsabilidad solidaria frente a la autoridad hacendaria. Además, el vendedor podría enfrentar una determinación de ISR no retenido. El notario no puede escudarse en la solicitud del vendedor ni en un pacto privado: la retención es una obligación legal y debe calcularse con la documentación disponible. La conducta correcta es explicar por escrito al vendedor el cálculo y la improcedencia de la exención, elaborar la constancia de retención y enterar el impuesto. Si el vendedor no está de acuerdo, puede impugnar por la vía fiscal, pero la operación no debe cerrarse omitiendo la retención.