Derecho Registral y Catastral: folio real, inscripciones y catastro
Aquí se comprueba que sabes cómo ingresa un instrumento al Registro Público de la Propiedad y cómo se coordina con el catastro municipal, sin confundir publicidad con propiedad.
Registro Público de la Propiedad
- El folio real concentra un inmueble: ubicación, superficie, medidas y colindancias, antecedentes, titular y gravámenes. Cada asiento tiene fecha y hora de presentación, y la prioridad se resuelve por el orden de entrada del documento.
- Principios: rogación, prioridad, tracto sucesivo, legalidad, especialidad, publicidad, legitimación y fe pública registral. El tracto sucesivo exige que el transmitente sea el titular inscrito; una cadena rota impide inscribir.
- Documentos inscribibles: escrituras de compraventa, donación, hipoteca, régimen de propiedad en condominio, capitulaciones, adjudicaciones por herencia o remate, actas y resoluciones judiciales. No se inscribe el testamento, sino el acto de adjudicación.
- La constancia de presentación caduca si no se inscribe dentro del plazo legal, y con ella se pierde la prioridad; la cancelación de hipoteca por pago también debe inscribirse.
Catastro
- El catastro municipal identifica predios con clave, superficie, valor catastral y cuenta predial; sostiene el cobro del impuesto predial y del impuesto sobre adquisición de inmuebles.
- El aviso de transferencia de dominio al catastro actualiza el padrón; el certificado catastral no acredita propiedad, sólo datos técnicos y fiscales. Las discrepancias de superficie entre registro, catastro y escritura se corrigen con rectificación y planos.
Ejemplo razonado. Compraventa de una casa. El notario solicita certificado de gravámenes y constancia de no adeudo predial, revisa que el vendedor sea el titular inscrito y describe el inmueble con los datos del folio real. Autoriza la escritura, entrega el testimonio para inscripción, da el aviso catastral y conserva copia de los acuses. Si omite el certificado de gravámenes y existía una hipoteca no cancelada, la inscripción se rechaza o se inscribe con el gravamen.
Errores que cuestan puntos. Inscribir el testamento; confundir folio real con folio de entrada; tomar el certificado catastral como prueba de dominio; ignorar el plazo de caducidad de la constancia de presentación.