Derecho Agrario y Urbano: ejidos, dominio pleno, condominio y uso de suelo
Este dominio mide si sabes cuándo un inmueble ejidal puede venderse y qué requisitos urbanísticos condicionan la autorización de escrituras y del régimen de condominio.
Régimen agrario
- El artículo 27 constitucional y la Ley Agraria rigen tierras ejidales: parcelas, tierras de uso común y de asentamiento humano. El ejidatario no tiene propiedad privada mientras no adopte el dominio pleno.
- La asamblea general, el comisariado ejidal y el consejo de vigilancia son los órganos del núcleo; el Registro Agrario Nacional inscribe derechos y expide certificados parcelarios y títulos de propiedad.
- Dominio pleno: requiere acuerdo de asamblea, formalización, cancelación de la inscripción en el RAN e inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Sólo así puede enajenarse libremente y sin la intervención del núcleo.
- El certificado parcelario no es escritura; acredita derechos ejidales, no propiedad en sentido civil.
Régimen urbano
- Leyes estatales y municipales de desarrollo urbano y ordenamiento territorial definen programas, zonificación, licencias de uso de suelo, alineamiento, número oficial y fraccionamientos.
- El régimen de propiedad en condominio se constituye por escritura que describe unidades privativas, áreas comunes, indivisibilidad y reglamento interno; requiere las autorizaciones municipales previas.
- La constancia de zonificación informa usos permitidos; no equivale a licencia ni autoriza la construcción.
Ejemplo razonado. Un ejidatario vende una parcela. El notario exige: constancia del RAN sobre adopción de dominio pleno, acta de asamblea con el quórum legal, cancelación de la inscripción agraria, certificado catastral, constancia de no adeudo, y verifica el régimen patrimonial del vendedor (posible sociedad conyugal). Sin dominio pleno no se autoriza la compraventa; puede instrumentarse otro acto, pero no una transmisión de propiedad plena.
Errores que cuestan puntos. Autorizar venta de parcela sin dominio pleno; creer que el certificado parcelario prueba propiedad; confundir zonificación con licencia de uso de suelo; constituir condominio sin autorizaciones municipales.