Retención del 20% por enajenación de casa habitación con venta previa
Una notaría en Querétaro autoriza la venta de una casa habitación por $4,500,000. La vendedora, Martha, de 68 años, adquirió el inmueble en 2010 por $1,800,000 y presenta facturas de mejoras por $250,000 y gastos notariales de la compra original por $60,000. Manifiesta que es su única casa y que no ha vendido otra en los últimos tres años; sin embargo, el notario detecta que en 2022 Martha vendió un departamento que heredó de su madre, según una escritura que le muestra el comprador. Ella pide que no se le retenga nada 'porque ya pagó impuestos'. El comprador es una persona física residente y no es familiar. El valor catastral es $2,900,000 y el avalúo bancario $3,400,000. La operación se firma el 20 de junio. ¿Qué debe hacer el notario en materia de ISR?
1. ¿Procede la exención de casa habitación? Analice los requisitos.
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La exención de casa habitación del artículo 93 de la LISR exige, entre otros requisitos, que el inmueble sea casa habitación del contribuyente y que no se haya enajenado otra casa habitación dentro de los tres años anteriores. Martha vendió en 2022 un departamento, aunque lo haya heredado; eso actualiza la exclusión. La circunstancia de que 'ya pagó impuestos' no sustituye el requisito. Tampoco importa que sea su única casa actual si vendió otra dentro del plazo. Por tanto, no procede la exención y el notario no debe emitir una constancia de no retención. Debe retener el ISR conforme a la regla general o a la opción de ganancia. Si Martha considera que la venta de 2022 no era casa habitación, debe acreditarlo; la carga de la prueba es suya. El notario debe documentar la negativa y las razones.
2. Calcule la retención y explique la opción de calcular la ganancia.
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Regla general: retención del 20% sobre el monto de la operación: $4,500,000 × 20% = $900,000. Opción: calcular la ganancia. Deducciones acreditables: costo de adquisición $1,800,000; mejoras con factura $250,000; gastos notariales de la compra original $60,000; total $2,110,000. Ganancia estimada: $2,390,000. Retención del 20%: $478,000. Para la opción, Martha debe presentar comprobantes, avalúo y declaración; el notario debe verificar que las facturas estén a su nombre y sean deducibles. No se deduce el avalúo bancario ni el valor catastral, salvo que se usen para otros efectos. Si no hay comprobantes suficientes, se aplica la retención sobre el precio. La diferencia es relevante: $900,000 frente a $478,000. La retención es pago provisional; el ISR definitivo se determina en la declaración anual.
3. ¿Qué obligaciones tiene el notario como retenedor y qué pasa si no retiene?
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El adquirente es el retenedor legal; en la práctica, la notaría retiene y entera. El notario debe exigir la constancia de retención o, en su caso, la resolución de no retención, y no autorizar la escritura sin ese requisito. La retención se entera mediante declaración a más tardar el día 17 del mes siguiente (17 de julio). Debe emitir constancia de retención a Martha y conservar copia. Si no retiene, el notario y el adquirente pueden ser responsables solidarios, con actualización, recargos y multas; además, el notario incurre en responsabilidad profesional. No debe aceptar una 'carta de exención' firmada solo por la vendedora si no se cumplen los requisitos. Si Martha se niega, el notario puede suspender la operación o retener y enterar. También debe dar los avisos informativos que correspondan.