Compraventa con embargo, anotación de demanda y promesa de venta no inscrita
Un notario de San Luis Potosí recibe una compraventa de una casa en la zona centro por $3,400,000. El vendedor exhibe escritura de 2019 inscrita y pide que no se mencione un embargo precautorio inscrito en 2023 por $350,000 a favor de un acreedor que tiene un juicio mercantil. El certificado de gravámenes también revela una anotación preventiva de demanda de nulidad de la escritura de 2019, promovida por una hermana del vendedor, y una promesa de venta firmada en 2022 con otro comprador, no inscrita. El comprador actual dice que conoce el embargo, pero no la demanda ni la promesa; acepta comprar como esté si el precio baja a $3,000,000. El vendedor insiste en que el notario debe autorizar de inmediato porque necesita pagar el juicio. La escritura debe inscribirse para que el comprador pueda obtener crédito.
1. ¿Qué debe hacer el notario frente al embargo, la anotación de demanda y la promesa no inscrita?
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El notario debe revisar el certificado de gravámenes actualizado y contrastarlo con la escritura y el historial registral. El embargo precautorio es un gravamen que no impide necesariamente la venta, pero debe ser conocido y consentido por el comprador o cancelado; no puede ocultarse. La anotación preventiva de demanda de nulidad es más delicada: hace litigioso el título y puede provocar que el Registro suspenda la inscripción o que la venta sea inoponible. La promesa de venta no inscrita no da derechos reales, pero puede generar obligaciones personales y reclamaciones del primer promitente. El notario no debe limitarse a asentar que no hay gravámenes; debe describir la situación real, advertir al comprador y exigir, según el caso, la cancelación de la anotación, la autorización judicial o la conformidad del acreedor. Si no se despejan, debe abstenerse.
2. ¿Puede autorizarse la venta si el comprador acepta comprar como esté?
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La venta de un bien embargado puede ser válida entre las partes si el comprador acepta el riesgo y el gravamen se hace constar, pero la anotación preventiva de demanda impide afirmar que el título es limpio. El como esté no libera al notario de su deber de información ni convalida una posible nulidad. Si el comprador conoce y acepta el embargo, el notario puede autorizar con cláusula expresa de asunción y advertencia, siempre que el Registro no rechace la inscripción. Pero si subsiste la anotación de demanda, lo prudente es no autorizar hasta que se cancele o exista resolución judicial que permita la transmisión. La reducción de precio no sustituye la seguridad jurídica.
3. ¿Qué efectos registrales y civiles produce la falta de mención de esos antecedentes?
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La omisión de gravámenes puede generar responsabilidad civil y disciplinaria del notario, además de nulidad o anulabilidad si hubo dolo o error esencial. El comprador podría reclamar vicios ocultos o incumplimiento, y el acreedor embargante podría desconocer la venta. El Registro puede negar la inscripción por falta de tracto o por existir anotación vigente. La escritura debe incluir la declaración de que se exhibió el certificado y las advertencias hechas; si el notario calla, su fe pública se usa para simular una situación que no existe.