Enajenación de inmueble usado como clínica y exención improcedente de ISR
Ante un notario de San Luis Potosí se enajena un inmueble de $7,200,000. El vendedor es persona física residente; compró el inmueble hace ocho años por $3,000,000. El inmueble está registrado como casa habitación en el catastro, pero desde 2021 se usa como clínica dental: tiene letrero comercial, consultorio y estacionamiento para pacientes. El comprador paga $2,000,000 con cheque y $5,200,000 con crédito hipotecario de un banco. El vendedor presenta una carta en la que afirma que la operación está exenta por ser casa habitación y pide que el notario no calcule ISR, pues así se lo dijo su contador. El valor catastral es $2,800,000 y no hay otros inmuebles del vendedor. El banco exige que la escritura se firme hoy y que se inscriba mañana. El notario debe decidir si aplica la exención y cómo procede.
1. ¿Procede la exención de ISR por casa habitación?
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No procede aplicar automáticamente la exención. La exención por casa habitación exige que el inmueble esté destinado a habitación y que se cumplan los requisitos legales; el uso como clínica dental, con letrero comercial y estacionamiento para pacientes, contradice ese destino. El registro catastral como casa habitación es un dato formal que no prueba el uso real. La carta del vendedor y la opinión del contador no son documentos que el notario pueda aceptar como prueba suficiente. Además, la exención opera hasta 700,000 UDIS; si el inmueble no es casa habitación, no hay exención aunque el vendedor no tenga otro inmueble. El notario debe verificar el uso, la documentación y, si hay duda, calcular el ISR que corresponda en lugar de firmar una exención improcedente.
2. Si no procede la exención, ¿qué debe hacer el notario antes de autorizar?
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Si no procede la exención, el notario debe calcular el ISR por la enajenación, recabar del vendedor los datos y documentos necesarios, informar el monto y asegurarse de que se pague o se garantice conforme a las reglas fiscales. Debe emitir la constancia y presentar el aviso o declaración que corresponda; no puede limitarse a dejar constancia de que el vendedor dijo que estaba exento. Si el banco exige firma inmediata, el notario debe explicar que el cumplimiento fiscal es una condición legal de su actuación y no un obstáculo dilatorio. También debe revisar si el inmueble es casa habitación por su destino, no por el uso momentáneo, y documentar la negativa de la exención.
3. ¿Qué responsabilidad enfrenta el notario si omite el ISR con base en una carta privada?
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Si omite el ISR con base en una carta privada, el notario puede ser responsable solidario o enfrentar liquidaciones, multas y recargos, además de responsabilidad disciplinaria. La carta no traslada la obligación fiscal al vendedor ni protege al notario frente a la autoridad. También puede haber responsabilidad civil frente al comprador si la operación se traba. El notario debe conservar en el apéndice la documentación y las razones de su cálculo. La actuación correcta es no aceptar declaraciones del contribuyente como sustituto de la verificación legal.