Donación de predio con adeudo predial, restricción de uso de suelo y construcción irregular
Un notario de San Luis Potosí debe autorizar una donación de un lote urbano de $1,200,000 de un padre a su hija. El Registro Público muestra al padre como dueño por escritura de 2010, sin hipotecas. Sin embargo, el estado de cuenta municipal reporta un adeudo de predial de $48,000 por cinco años, con recargos, y el certificado de uso de suelo indica que el lote está en zona de riesgo por deslizamiento y parcialmente en área verde según el plan parcial. Además, hay una construcción de 2022, una bodega, sin licencia ni permiso de construcción. El padre pide que la escritura consigne que el inmueble se transmite libre de gravámenes y restricciones, y que el adeudo lo pagará después. La hija acepta asumir el adeudo. El notario debe decidir qué cláusulas puede asentar y qué verificaciones exigir.
1. ¿Puede el notario afirmar que el inmueble está libre de gravámenes y restricciones?
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No. El notario no puede afirmar que el inmueble está libre de gravámenes y restricciones si el estado de cuenta municipal reporta un adeudo predial y el uso de suelo impone limitaciones. El adeudo predial no es una hipoteca, pero es una carga fiscal que puede afectar la transmisión y generar responsabilidad; las restricciones de zona de riesgo y área verde son limitaciones administrativas que deben conocerse. La cláusula libre de gravámenes sería engañosa. El notario puede hacer constar la situación real, la aceptación de la hija y las advertencias, pero no certificar una libertad que no existe. Si el inmueble está en área verde pública, además, podría no ser susceptible de propiedad privada, lo que exigiría verificar el título y la zonificación antes de autorizar.
2. ¿Cómo debe tratar el adeudo predial y la falta de licencia de construcción?
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Debe requerir el estado de cuenta actualizado, el certificado de no adeudo o, en su caso, el convenio de pago y la autorización municipal; verificar si el adeudo se transmite o si la hija lo asume; y no insertar una cláusula que oculte la deuda. Sobre la construcción sin licencia, el notario no puede legalizarla: debe advertir que existe una edificación no regularizada y, si la operación la incluye, hacerlo constar. Puede autorizar la donación del suelo con las advertencias, pero no debe afirmar que la bodega está regular. La falta de licencia puede generar clausura, multas o negativa de registro; el notario debe evitar que su escritura se use para simular cumplimiento administrativo.
3. ¿Qué debe hacer si el lote está efectivamente en área verde o en zona de riesgo?
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Si el lote está efectivamente en un área verde o en zona de riesgo, primero debe verificarse la naturaleza jurídica del predio: si es bien de dominio público, no puede donarse; si es propiedad privada con restricción, la donación puede ser válida pero el uso queda limitado. El notario debe consultar el plan parcial, el certificado de zonificación y el Registro Público, y solicitar una aclaración municipal. No puede sustituir a la autoridad administrativa ni convalidar una invasión. Si detecta que el título privado choca con un área verde, debe abstenerse y, en su caso, dar vista. La seguridad jurídica exige que el donatario conozca las restricciones antes de aceptar.