Venta de casa social con heredero menor y oposición familiar
La señora Lucía Moreno acude a la notaría en Hermosillo para vender una casa por $3,200,000. La escritura de 2009 está a su nombre. Ella se casó en 2005 con Ricardo Salas bajo régimen de sociedad conyugal; Ricardo falleció en 2021. Hay dos hijos: Andrea, de 24 años, que se opone a la venta, y un adolescente de 16 años. Lucía presenta acta de defunción y escritura, pero no hay liquidación de la sociedad conyugal ni adjudicación hereditaria. El comprador tiene crédito hipotecario preaprobado y exige cerrar en diez días. Lucía afirma que la casa es suya porque la escritura está a su nombre y que 'luego arregla' lo de los hijos. El notario advierte además que el predio fue adquirido durante el matrimonio y que no existe renuncia a derechos hereditarios.
1. ¿Qué debe verificar el notario sobre el régimen patrimonial del matrimonio y la sucesión antes de autorizar la compraventa?
Read the worked answer
Primero, el título y el régimen patrimonial. El notario debe pedir el acta de matrimonio y confirmar la fecha de adquisición. En sociedad conyugal, el inmueble adquirido durante el matrimonio integra el haber social, aunque la escritura esté a nombre de Lucía. Al fallecer Ricardo, la sociedad se disolvió y debe liquidarse; después se adjudica a la viuda y a los herederos. Segundo, la sucesión. Hace falta testamento o declaración de herederos, aceptación y, en su caso, partición. Tercero, el menor. Si el adolescente tiene derechos, requiere representación legal y autorización judicial para enajenar. La oposición de Andrea impide afirmar que hay acuerdo. Conclusión: no hay certeza del derecho de la vendedora ni tracto sucesivo; el notario debe suspender el cierre y explicar la ruta.
2. ¿Puede autorizar la escritura con la sola comparecencia de Lucía y posponer la regularización de los herederos? Explique.
Read the worked answer
No. Autorizar con la sola comparecencia de Lucía implicaría vender derechos que no están plenamente adjudicados. La escritura a su nombre no desvirtúa el derecho de la sucesión ni el de los copropietarios. La venta de un inmueble social exige la previa liquidación de la sociedad conyugal y la comparecencia de los titulares o de sus representantes con poder suficiente. Si el menor tiene derechos, se necesita representación legal y autorización judicial, además de proteger su interés superior. La promesa de 'luego arreglarlo' no sustituye el tracto sucesivo ni la cadena de titularidad. El notario debe suspender el cierre y explicar por escrito la secuencia: sucesión, adjudicación, inscripción y, después, compraventa.
3. ¿Qué riesgos registrales, civiles y de responsabilidad profesional enfrenta si autoriza la operación en esas condiciones?
Read the worked answer
Registrales: el Registro puede negar la inscripción por falta de tracto sucesivo o por defecto en la titularidad de la vendedora. Civiles: la venta puede ser nula o anulable por falta de consentimiento de copropietarios o herederos; el comprador podría demandar saneamiento y daños. Fiscales: se puede cuestionar la operación y la base gravable. Profesionales: el notario puede incurrir en responsabilidad civil por falta de diligencia, sanciones disciplinarias y, si hace constar que Lucía es única dueña, en posibles delitos documentales. También afecta al acreedor hipotecario y al propio comprador. Lo correcto es documentar la negativa, no certificar hechos que no constan y orientar a las partes hacia la regularización.