Compraventa con precio subdeclarado, ISAI y aviso antilavado
En Tampico, Tamaulipas, comparecen vendedor y comprador para formalizar la compraventa de una casa habitación. El contrato privado que exhiben consigna $1,800,000, pero el comprador comenta que “por fuera” pagará $800,000 más en efectivo para que la escritura no refleje el total; el avalúo fiscal del inmueble es de $2,450,000. El vendedor es una persona física residente en otro estado y el comprador es una sociedad mercantil recién constituida, cuyo representante legal no es el beneficiario real. Solicitan que la notaría calcule el ISAI y los derechos sobre $1,800,000 y que “deje pendiente” el aviso al registro. El paquete incluye un contrato de préstamo familiar sin intereses por $600,000. La operación se pretende firmar un viernes a las 19:00; el notario sabe que el umbral de la LFPIORPI para inmuebles se supera con el valor real.
1. ¿Cuál debe ser la base para el ISAI y los derechos notariales y registrales? Explique el tratamiento del precio declarado, el avalúo y los pagos fuera de escritura.
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La base no puede fijarse unilateralmente en $1,800,000. Conforme al régimen fiscal aplicable, debe tomarse el valor más alto entre el precio pactado y el avalúo fiscal; aquí el precio real asciende a $2,600,000, superior al avalúo de $2,450,000, por lo que la base debe reflejar $2,600,000. Los $800,000 en efectivo son parte del precio y no pueden separarse mediante un acuerdo privado: hacerlo configura simulación y subdeclaración. El préstamo familiar de $600,000 tampoco reduce la base si no se acredita con documentación real y flujo de recursos; puede ser un mecanismo para disfrazar el pago. El notario debe calcular ISAI, derechos y honorarios sobre el valor real, explicar a las partes que no puede autorizar un precio falso y, si insisten, abstenerse. El instrumento notarial no es un vehículo para reducir la carga fiscal mediante una declaración que no corresponde a la operación.
2. ¿Qué obligaciones tiene el notario frente a la LFPIORPI y qué debe hacer con el beneficiario real y el préstamo?
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El notario es sujeto obligado en operaciones con inmuebles cuando se supera el umbral legal, que aquí se rebasa con el valor real. Debe identificar y verificar al cliente, al representante legal y al beneficiario real de la sociedad compradora, no solo a quien firma. El representante legal no es necesariamente el beneficiario real: debe indagar quién ejerce el control o se beneficia de la operación. También debe documentar el origen de los recursos, incluido el supuesto préstamo familiar, y conservar la evidencia. Si hay señales de lavado -pago en efectivo fuera de escritura, sociedad recién constituida, interposición de persona, prisa por evitar el registro-, no debe participar y debe valorar la presentación del aviso correspondiente. No puede “dejar pendiente” el aviso al registro ni aceptar una operación fragmentada. La obligación no es solo formal: el notario debe evitar que la fe pública se use para dar apariencia legal a recursos de origen no acreditado.
3. Si el registro rechaza la escritura por el precio, ¿qué procede y qué riesgos enfrenta el notario?
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El registro califica el título y puede observar la escritura si detecta un precio notoriamente inferior al avalúo o inconsistencias en la operación. Lo procedente es corregir mediante una escritura aclaratoria que refleje el valor real, pagar las diferencias de ISAI y derechos, y presentar nuevamente el título; no se debe alterar el protocolo ni sustituir hojas. El notario que autorizó el precio subdeclarado enfrenta riesgos fiscales por defraudación, responsabilidad civil frente a las partes y al fisco, sanciones administrativas y posible responsabilidad penal por falsedad o complicidad. Además, la operación puede quedar en estado de incertidumbre registral y afectar a terceros de buena fe. La respuesta correcta no es “arreglar” el precio después, sino negarse desde el inicio a autorizar un instrumento que no refleje la contraprestación real.