Bien propio por herencia, construcción con recursos de la sociedad conyugal e hipoteca vigente
Doña M.T.P. contrajo matrimonio en Mérida en 1998 bajo el régimen de sociedad conyugal. En 2007 heredó de su padre un terreno en Chuburná. En 2014 construyó ahí una casa por $2,600,000, pagada con el salario de su esposo y con un crédito personal que ambos suscribieron y que ya se liquidó. La casa está hipotecada a favor de un banco por un saldo de $850,000, y la escritura de hipoteca la firmó únicamente ella. En marzo de 2025 pretende vender en $5,400,000 a una compradora que pagará con crédito de otro banco. El esposo se niega a firmar «nada» porque sostiene que «la casa es de los dos». La compradora exige recibir el inmueble libre de gravamen el día de la firma y el notario debe decidir cómo instrumentar la operación sin romper el cierre de crédito.
1. Determine la naturaleza del terreno, de la construcción y del adeudo hipotecario dentro de la sociedad conyugal.
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Terreno: bien propio. Lo adquirido por herencia, legado o donación durante el matrimonio no ingresa a la sociedad conyugal; el título de heredera y la sentencia o adjudicación lo demuestran. La notaría debe revisar la sucesión y el régimen matrimonial vigente al momento de la adquisición.
Construcción: accesión al suelo, no copropiedad. Por el principio de que lo edificado accede a lo principal, la casa pertenece a la dueña del terreno. Discutir «copropiedad» es un error frecuente: lo que genera la aportación de recursos sociales es un derecho de reembolso a favor de la sociedad conyugal por los $2,600,000 aportados, actualizables, no un derecho real sobre el inmueble.
Crédito personal firmado por ambos: aunque se haya destinado a un bien propio, su pago con recursos de ambos y la firma conjunta pueden convertirlo en deuda social o, cuando menos, en un crédito a cargo de la sociedad; al estar liquidado, el punto se reduce a documentar que no subsiste adeudo.
Hipoteca: si el bien es propio, la titular pudo gravarlo por sí sola; la hipoteca es válida y sigue al inmueble. Que el esposo no haya firmado no la invalida, pero sí refuerza la conveniencia de documentar su conformidad respecto del reembolso, porque ese es el verdadero punto débil de la cadena.
2. ¿Se requiere el consentimiento del cónyuge para la venta? ¿Quién debe comparecer y cómo se documenta la postura del esposo?
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No se requiere consentimiento conyugal para enajenar un bien propio. El esposo no es titular ni parte necesaria; la venta la otorga únicamente doña M.T.P. Exigirle firma como condición de validez sería un exceso que puede trabar injustificadamente la operación.
Pero la notaría no debe ignorarlo. La postura correcta es:
- Acreditar documentalmente el carácter propio: título de herencia, régimen de sociedad conyugal y, si existen, capitulaciones inscritas.
- Hacer saber al esposo, por medio idóneo y con constancia, el contenido de la operación y el derecho de reembolso que la sociedad conyugal podría tener por la construcción.
- Procurar su conformidad firmada o su renuncia al reembolso; si se niega, asentar la advertencia en el expediente y en la escritura, y no incluirlo como otorgante.
- Advertir a la compradora y a su banco del derecho de reembolso latente, para que la decisión sea informada.
Riesgo que debe decirse en voz alta: si un tribunal calificara los recursos como sociales y no resolviera el reembolso, la venta no se anula por falta de firma del cónyuge, pero sí puede generar litigio sobre el valor. La advertencia documentada protege a la notaría y ordena la expectativa de las partes; la escritura debe reflejar quién comparece y por qué.
3. Diseñe la forma de instrumentar la operación para que la compradora reciba el inmueble libre de gravamen y señale los riesgos advertibles.
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Vías instrumentales, de la más limpia a la más frágil:
- Pago y cancelación previa: el banco acreedor entrega finiquito y carta de instrucción; se otorga escritura de cancelación o se tramita el aviso respectivo y se inscribe antes o simultáneamente a la compraventa. Es la única vía que deja el inmueble registralmente libre al momento de la firma.
- Comparecencia del apoderado del banco en la misma escritura: se retiene del precio el saldo de $850,000, se paga contra la entrega de la carta de cancelación y el apoderado cancela la hipoteca en el propio instrumento, con instrucción irrevocable. Práctica frecuente y eficiente.
- Subrogación de deudor y de acreedor con el banco nuevo, si este lo acepta; la compradora recibe con hipoteca sustituida, no libre de gravamen.
- Venta con gravamen y retención de precio: solo si la compradora lo consiente por escrito; la escritura debe consignar el gravamen, el importe retenido y la obligación de cancelar.
Riesgos a advertir: que la cancelación no se inscriba por defecto del banco; que el saldo real difiera por intereses moratorios; que existan adeudos de predial o de cuotas de mantenimiento; y que el impuesto sobre adquisición de inmuebles y los derechos de inscripción se cubran antes de la inscripción. La notaría debe verificar el certificado de gravámenes actualizado el mismo día y dejar constancia de la instrucción de pago.