Retención de ISR por enajenación de casa habitación con exención invocada por segunda vez

No procede en los términos solicitados.

• La exención por enajenación de casa habitación es personal, se otorga respecto de una sola casa habitación del contribuyente y está topada en 700,000 UDIS del precio. No es una dispensa general ni se aplica automáticamente por la sola manifestación del vendedor.
• El primer filtro es que el inmueble sea efectivamente la casa habitación del enajenante. El segundo es que el contribuyente no haya enajenado otra casa habitación dentro del periodo de tres años que la propia ley fiscal establece como límite: la escritura de 2022, en la que ya se hizo constar la misma exención, actualiza ese supuesto.
• Aun en el escenario hipotético de que la exención procediera, el beneficio no cubriría los $8,200,000: solo alcanzaría el equivalente a 700,000 UDIS, y el excedente sería gravable. La notaría debe hacer el cálculo con la UDI vigente a la fecha de la operación y no con una cifra fija en pesos.

Decisión: la notaría debe negar la inaplicación del impuesto, explicar por escrito el motivo y liquidar el ISR que corresponda. La amenaza de acudir a otra notaría no habilita a omitir la retención; el notario que la omita responde solidariamente y compromete su patrimonio y su fe pública. Si la vendedora insiste en su postura, la vía es la aclaración posterior ante la autoridad fiscal, no la omisión en la escritura.

Obligaciones del notario:

• Determinar y retener el ISR a cargo del enajenante, sin que pueda condicionarlo al acuerdo de las partes.
• Enterarlo mediante la declaración correspondiente, dentro del plazo legal (a más tardar el día 17 del mes siguiente al de la operación), y expedir la constancia de retención.
• Verificar la constancia de situación fiscal y los datos de las partes, y presentar la declaración informativa de las operaciones realizadas con el público en los plazos que fija la ley.
• Conservar en el expediente el avalúo, los comprobantes de adquisición y de mejoras y la memoria de cálculo.

Cálculo:

1. Precio de enajenación, comparado con el avalúo, tomando el mayor cuando la ley lo exija.
2. Menos el costo comprobado de adquisición actualizado y menos las mejoras comprobadas, con la depreciación que corresponda al periodo de uso.
3. La ganancia resultante se lleva a la tarifa aplicable a este tipo de ingresos.
4. Se retiene y entera el impuesto; si la operación se pacta en parcialidades, la mecánica se ajusta a ese supuesto.

Advertencia: no debe confundirse la retención del ISR del vendedor con el impuesto del comprador ni con los derechos de inscripción. Cada contribución tiene sujeto, base y plazo distintos, y la escritura debe reflejar el pago o la retención de todas.

Impuesto sobre adquisición de inmuebles:

• Es un tributo estatal a cargo del adquirente. La notaría debe calcularlo sobre la base que fije la ley de hacienda estatal (valor de la operación, avalúo o valor catastral, el mayor), enterarlo y recabar el acuse o sello que el Registro Público exige para inscribir.
• Deben verificarse además el predial y los derechos de inscripción, y recabar las constancias de no adeudo. Sin esos requisitos, la escritura no se inscribe y el cierre de crédito fracasa igual.

Manejo de la presión del banco y de la vendedora:

1. No omitir la retención ni el impuesto para cumplir la fecha: la responsabilidad solidaria del notario no se comparte con el banco.
2. Ofrecer una ruta calendarizada: cálculo el mismo día, pago y acuse, firma, ingreso al Registro antes del 31; si materialmente no se alcanza, solicitar al banco una ampliación de la instrucción de pago.
3. Documentar por escrito las prevenciones hechas a la vendedora y su respuesta, para evitar reclamos posteriores.
4. Si la vendedora abandona la notaría, entregar los documentos contra recibo y dejar razón de las causas; la operación puede hacerse con otra notaría, pero la obligación fiscal es objetiva y la retención se repetirá allá.

La fecha del banco es una condición comercial, no una dispensa legal.