Wniosek o wpis po akcie sprzedaży: nieujawnieni spadkobiercy, nieskreślona hipoteka i wyścig wniosków

Zgodnie z art. 92 § 4 Prawa o notariacie notariusz sporządzający akt obejmujący przeniesienie własności nieruchomości (podobnie użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) sporządza wniosek o wpis w księdze wieczystej i przesyła go do sądu, chyba że strony żądają inaczej. Obowiązek ten ma charakter publicznoprawny i służy ochronie nabywcy; nie można go „wyłączyć” argumentem, że ktoś nie chce płacić opłaty.

Opłata sądowa za wpis przeniesienia własności jest należnością publiczną; notariusz powinien pobrać od stron kwotę na jej uiszczenie (albo zażądać dowodu uiszczenia) i złożyć wniosek prawidłowo opłacony. Odmowa poniesienia opłaty przez kupującego nie zwalnia notariusza z obowiązku – skutkuje co najwyżej wezwaniem do uzupełnienia braków i zwrotem wniosku, a w konsekwencji brakiem wpisu.

Kluczowa jest data wpływu. O kolejności rozstrzyga chwila wpływu wniosku do sądu, a nie data aktu. Wniosek wierzyciela z 3 lipca wyprzedza wniosek notariusza z 10 lipca, a więc zostanie rozpoznany pierwszy i – jeśli jest prawidłowy – hipoteka przymusowa zostanie wpisana na udziale spadkobiercy jeszcze przed wpisem własności na rzecz kupującego. Kupujący nabędzie udział obciążony.

Prawidłowy wniosek notariusza powinien obejmować: ujawnienie spadkobierców zmarłego (z powołaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku), wpis własności na rzecz kupującego oraz – o ile strony tego chcą – wykreślenie hipoteki, wraz z wnioskiem o wykreślenie i dokumentem stwierdzającym jej wygaśnięcie. Dwunastodniowa zwłoka jest błędem zawodowym notariusza.

Hipoteka nie wygasa przez samo zapłacenie wierzytelności. Hipoteka jest prawem rzeczowym ujawnionym w księdze wieczystej; do jej usunięcia z księgi potrzebne jest wykreślenie na wniosek i na podstawie dokumentu stwierdzającego wygaśnięcie hipoteki – najczęściej oświadczenia wierzyciela (banku), ewentualnie prawomocnego orzeczenia. Samo oświadczenie dłużników o spłacie nie stanowi podstawy wykreślenia.

Skutki dla kupującego: dopóki hipoteka figuruje w dziale IV, nabywa on nieruchomość obciążoną, z ryzykiem zaspokojenia się banku z nieruchomości, mimo że wierzytelność została w rzeczywistości zapłacona (spór o wierzytelność będzie wymagał powództwa o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym). Nie pomoże tu rękojmia wiary publicznej: obciążenie jest ujawnione w księdze, a kupujący nabywa od osób nieujawnionych w dziale II, więc nie może powoływać się na treść księgi jako podstawę ochrony.

Propozycje notariusza:

1. Nie zamieszczać w akcie zapewnień sprzedających o „braku obciążeń” – byłyby niezgodne z księgą i wprowadzały w błąd.
2. Pouczenie o skutkach i wpisanie do aktu oświadczenia sprzedających o spłacie oraz zobowiązania do dostarczenia oświadczenia banku w terminie.
3. Mechanizm zabezpieczający: złożenie ceny (lub jej części) na rachunek depozytowy notariusza z wypłatą dopiero po złożeniu oświadczenia banku i złożeniu wniosku o wykreślenie, względnie odroczenie wydania aktu do czasu uzyskania dokumentu.
4. Pouczenie, że brak wykreślenia nie blokuje samego przeniesienia własności, ale wpływa na wartość i bezpieczeństwo nabycia.

Tak, wpis jest możliwy – księga wieczysta jest w tym zakresie niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, a niezgodność ta nie jest przeszkodą do wpisu, lecz wymaga odpowiedniej dokumentacji.

Podstawa nabycia przez sprzedających: spadkobiercy nabyli własność z chwilą otwarcia spadku (art. 922 § 1 KC), a postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku ma charakter deklaratoryjny. Nie muszą więc „najpierw” być wpisani, by ważnie sprzedać – są właścicielami. Notariusz musi jednak dysponować prawomocnym postanowieniem i ustalić, że obejmuje ono cały spadek i wszystkie osoby, które akt podpisują, oraz że nie toczy się postępowanie o uchylenie lub zmianę postanowienia.

Wniosek o wpis: powinien obejmować dwa elementy – ujawnienie spadkobierców zmarłego oraz wpis własności na rzecz kupującego na podstawie aktu notarialnego. W praktyce sąd wieczystoksięgowy może dokonać wpisu spadkobierców także w ramach rozpoznania wniosku o wpis własności, ale nie należy na tym polegać; wniosek składa się wprost i dołącza odpis postanowienia.

Pouczenia:

• kupujący nie korzysta z rękojmi wiary publicznej, bo nabywa od osób nieujawnionych – rzeczywiste ryzyko dotyczy więc zarówno obciążeń, jak i ewentualnych roszczeń osób pominiętych w postępowaniu spadkowym;
• należy sprawdzić, czy któryś ze spadkobierców nie złożył wniosku o dział spadku albo czy nie ma zabezpieczenia roszczeń;
• jeżeli wniosek wierzyciela z 3 lipca dotyczy udziału jednego ze spadkobierców, notariusz powinien pouczyć kupującego, że hipoteka przymusowa może obciążyć nabywany udział, i zaproponować rozliczenie ceny z uwzględnieniem tego obciążenia.