Darowizna mieszkania od starszej pani pod presją rodziny: świadomość, tajemnica notarialna i obowiązki płatnika
Do kancelarii w Gdańsku przychodzi 78-letnia Jadwiga S. z córką Ewą i zięciem Krzysztofem. Chce darować swoje jedyne mieszkanie (wartość rynkowa 620 000 zł, bez obciążeń) córce. Zięć domaga się, by „notariusz od razu wpisał go jako współwłaściciela”, bo „razem spłacają kredyt”, i przyniósł własny projekt aktu z zaznaczonym miejscem na podpis. Pani Jadwiga jest po udarze, mówi cicho i z trudem, na pytania odpowiada „tak, jak córka mówiła”, nie potrafi podać daty urodzenia córki ani nazwy ulicy, przy której mieszka, i dwukrotnie pyta, po co przyszła. Zięć prosi, by notariusz „nie zadawał za dużo pytań, bo mamusia się denerwuje”. Dwa lata temu ten sam notariusz sporządzał umowę pożyczki 120 000 zł, w której pożyczkobiorcą był Krzysztof, a pożyczkodawczynią Jadwiga S.; pożyczka nie została spłacona. Córka pyta, czy notariusz może wydać jej wypis aktu „bez wiedzy mamy”, bo chce pokazać dokument w banku.
1. Czy notariusz może sporządzić akt darowizny w takiej sytuacji? Odnieś się do zdolności do czynności prawnej, oceny świadomości darczyńcy i składu stron aktu.
Read the worked answer
1. Ocena stanu darczyńcy. Notariusz musi ustalić, czy oświadczenie woli nie jest dotknięte wadą z art. 82 KC – stanem wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Sygnały z opisu są poważne: udar w wywiadzie, trudności z mową, brak orientacji co do podstawowych danych, dwukrotne pytanie o cel wizyty, odpowiedzi „tak, jak córka mówiła”, presja obecnych. Notariusz powinien przeprowadzić rozmowę bez córki i zięcia, w osobnym pomieszczeniu, zadać pytania otwarte (co, komu i dlaczego chce darować, co się stanie, gdy córka sprzeda mieszkanie, gdzie będzie mieszkać), a w razie wątpliwości zażądać aktualnego zaświadczenia lekarskiego o stanie zdrowia psychicznego i odnotować przebieg rozmowy. Jeżeli wątpliwości nie da się usunąć – odmowa (art. 81 Prawa o notariacie) i protokół odmowy.
2. Skład stron. Darowizna na rzecz córki wchodzi do jej majątku osobistego (art. 33 pkt 2 KRO), chyba że darczyńca wyraźnie postanowi inaczej. Żądanie wpisania zięcia jako współwłaściciela oznacza darowiznę na rzecz obojga i zmienia sens czynności – notariusz nie może tego wprowadzić „przy okazji”, bez wyraźnej, świadomej decyzji darczyńcy.
3. Forma i treść. Akt notarialny jest obowiązkowy (art. 158 KC w zw. z art. 890 KC), ale projekt przyniesiony przez zięcia nie wiąże notariusza – to on odpowiada za treść i zgodność z prawem.
4. Pouczenia. Należy pouczyć o skutkach: utracie własności, ryzyku egzekucji z mieszkania przez wierzycieli córki, konieczności zapewnienia sobie miejsca zamieszkania (służebność osobista, umowa o dożywocie jako alternatywa), o nieodpłatności i skutkach podatkowych.
2. Jak notariusz ma postąpić z informacją o niespłaconej pożyczce udzielonej zięciowi i czy fakt ten wyłącza go od dokonania czynności?
Read the worked answer
Nie ma podstaw do wyłączenia notariusza (art. 84 Prawa o notariacie). Przepis ten dotyczy czynności dotyczących osoby lub majątku notariusza, jego małżonka, krewnych i powinowatych oraz osób, z którymi łączą go stosunki przysposobienia, opieki lub kurateli. Wcześniejsze sporządzenie aktu pożyczki dla tych samych osób nie jest „czynnością własną” notariusza i samo w sobie nie powoduje wyłączenia.
Problemem jest jednak ryzyko pokrzywdzenia wierzycieli i ewentualne obejście prawa. Darowizna jedynego mieszkania dokonana po to, by uniemożliwić zaspokojenie się wierzycieli, jest narażona na skargę pauliańską (art. 527 KC i nast.) – wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną. Notariusz nie bada motywów psychologicznych, ale jeżeli z okoliczności (tu: niespłacona pożyczka, nacisk zięcia, presja czasu) wynika, że celem jest pokrzywdzenie wierzycieli, ma obowiązek odmowy z art. 81 Prawa o notariacie.
Praktyczne czynności:
- Poinformowanie darczyńcy w obecności tylko jej i zaufanej osoby (albo bez nikogo) o skutkach: możliwości zaskarżenia darowizny przez wierzycieli, odpowiedzialności z tytułu skargi pauliańskiej, utracie majątku;
- Nieujawnianie treści wcześniejszej pożyczki osobom trzecim – obowiązek tajemnicy notarialnej (art. 49 Prawa o notariacie) obejmuje również tę sprawę; notariusz nie może „wykorzystać” wiedzy w rozmowie z zięciem;
- Niezależnie od wszystkiego: brak jakiegokolwiek wpisu zięcia do aktu bez wyraźnej woli darczyńcy;
- Rozważenie odroczenia czynności i zaproponowanie rozwiązań alternatywnych (darowizna z zastrzeżeniem służebności mieszkania, umowa o dożywocie, testament).
3. Czy córka może otrzymać wypis aktu bez zgody matki i jakie obowiązki ciążą na notariuszu jako płatniku podatku od spadków i darowizn?
Read the worked answer
Wypis a tajemnica notarialna. Notariusz jest obowiązany zachować w tajemnicy okoliczności sprawy, o których dowiedział się przy dokonywaniu czynności (art. 49 Prawa o notariacie). Wypisy aktu wydaje się stronom, ich spadkobiercom i pełnomocnikom. Jeżeli córka jest obdarowaną, jest stroną aktu i może otrzymać wypis – nie potrzebuje do tego zgody matki. Inaczej rzecz się ma, gdyby nie była stroną (np. akt dotyczyłby tylko matki i innej osoby): wtedy notariusz odmawia, chyba że strona pisemnie zwolni go z tajemnicy w oznaczonym zakresie, albo żądanie pochodzi od sądu lub prokuratora w trybie przewidzianym ustawą. Żądanie banku nie ma tu znaczenia – bank nie jest stroną.
Podatek od spadków i darowizn. Notariusz sporządzający akt darowizny pełni funkcję płatnika podatku od spadków i darowizn. Nabycie przez córkę (zstępną) mieści się w I grupie podatkowej i co do zasady korzysta ze zwolnienia, ale wymaga to spełnienia warunków ustawowych, w tym zgłoszenia nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie sześciu miesięcy od złożenia oświadczenia o darowiźnie. Notariusz musi:
- ustalić krąg osób i stopień pokrewieństwa – tu I grupa; gdyby darowizna miała objąć także zięcia (II grupa), zwolnienie by nie objęło jego części i podatek należałoby pobrać;
- pouczyć o obowiązku i terminie zgłoszenia SD-Z2 oraz o skutkach jego niedochowania (opodatkowanie darowizny);
- jeżeli uzna, że zwolnienie nie przysługuje – pobrać podatek, uiścić go w ustawowym terminie i wydać stronie stosowne zaświadczenie/potwierdzenie;
- udokumentować w aktach podstawę oceny (oświadczenia stron, dokumenty stwierdzające pokrewieństwo).
Zaniedbanie obowiązków płatnika może skutkować odpowiedzialnością notariusza za podatek niepobrany oraz odpowiedzialnością dyscyplinarną.