Projektowanie i zagospodarowanie działki lub terenu
Dziedzina dotyczy usytuowania inwestycji i projektu zagospodarowania działki lub terenu (PZT): relacji z planem miejscowym, decyzji o warunkach zabudowy, wskaźników urbanistycznych, odległości od granic i bilansu terenu.
Podstawy usytuowania
- Jeżeli istnieje miejscowy plan, parametry bierze się wyłącznie z planu (przeznaczenie, linie zabudowy, wskaźniki, minimalna liczba miejsc postojowych).
- Bez planu wydaje się decyzję o warunkach zabudowy, a dla inwestycji celu publicznego decyzję o ustaleniu lokalizacji. Przesłanki WZ: co najmniej jedna działka sąsiednia zabudowana, „dobre sąsiedztwo” (kontynuacja funkcji, parametrów i wskaźników), dostęp do drogi publicznej, zgodność z przepisami odrębnymi.
- Obszar analizowany wyznacza organ, nie inwestor - co do zasady w zasięgu wielokrotności szerokości frontu działki, nie mniej niż 50 m.
Projekt zagospodarowania terenu
Zawiera granice i wymiary działki, linie zabudowy i nieprzekraczalne linie zabudowy, układ komunikacyjny i miejsca postojowe, bilans terenu (powierzchnia zabudowy, utwardzona, biologicznie czynna), uzbrojenie i przyłącza, ukształtowanie zieleni oraz sposób odprowadzenia wód opadowych.
Przykład z uzasadnieniem
Działka 1 200 m², plan dopuszcza intensywność zabudowy 0,6 i powierzchnię zabudowy 30%. Dopuszczalna suma powierzchni całkowitej kondygnacji nadziemnych to 720 m², a zabudowa 360 m². Projekt: parter 200 m², poddasze użytkowe 150 m², garaż w bryle budynku. Suma kondygnacji nadziemnych 350 m² < 720 m², powierzchnia zabudowy 200 m² < 360 m² - parametr spełniony. Gdyby do intensywności wliczono kondygnację podziemną, wynik byłby zawyżony.
Pułapki
Liczenie intensywności zabudowy wyłącznie z parteru, mylenie powierzchni zabudowy z powierzchnią całkowitą, doliczanie kondygnacji podziemnych do intensywności, ignorowanie reformy planistycznej i definicji obowiązujących w dacie uchwalenia planu.