Poder especial para vender un inmueble con cláusula de sustitución
El 3 de febrero de 2025, Marta Ruiz otorgó en CABA un poder especial a favor de su sobrino Diego para vender su departamento de la calle Bulnes 1450, UF 8, matrícula 12-3456/8. El instrumento, escrito en una hoja, contiene: (a) designación del inmueble por dirección y matrícula; (b) facultad de 'vender, ceder y transferir el dominio por cualquier precio'; (c) autorización expresa para 'delegar total o parcialmente el presente mandato en tercera persona'; (d) plazo de vigencia de un año; (e) firma de Marta certificada por escribano. Diego, sin consultar, otorga el 10 de marzo un poder de sustitución a un tercero, quien el 20 de abril vende el inmueble a un comprador de buena fe por un precio notoriamente inferior al de mercado. Marta se presenta el 2 de mayo en el estudio y pretende anular la venta.
1. ¿Qué tipo de instrumento era exigible para el poder y qué consecuencias tiene que se haya otorgado en hoja suelta con firma certificada?
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El poder para vender un inmueble debe otorgarse por escritura pública cuando el acto para el que se confiere exige esa forma (art. 363 CCyC, remisión al 1017 y ss.). La venta de inmuebles requiere escritura pública (art. 1017 inc. a), por lo que el poder debe instrumentarse igual. La firma certificada por escribano no suple la escritura pública: solo acredita autenticidad de la firma, no la forma solemne. Consecuencia: el poder es inválido como poder especial para vender, y el acto otorgado por el sustituto resulta inoponible a la poderdante por defecto en la representación voluntaria. Si el tercero adquirió de buena fe y a título oneroso, igualmente el vicio de la representación afecta la validez del acto, sin perjuicio de la protección del subadquirente de buena fe (art. 392 CCyC) si se dan los requisitos. La solución práctica es la nulidad del acto y la responsabilidad del apoderado y del sustituto.
2. Analice la cláusula de sustitución y la actuación del sustituto frente al precio vil.
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La cláusula (c) autoriza la delegación, de modo que el sustituto no actúa sin facultades por ese aspecto. Sin embargo, el poder especial delimita el objeto: vender el inmueble determinado. El sustituto que vende por precio notoriamente inferior al de mercado incurre en exceso o abuso del mandato y en conflicto de intereses si existe connivencia con el comprador. El art. 1324 CCyC impone al mandatario obrar conforme a las instrucciones y al interés del mandante; el art. 1329 lo obliga a rendir cuentas. La venta a precio vil puede encuadrarse en lesión (art. 332 CCyC) o en simulación/fraude si hay acuerdo con el comprador. Frente a Marta, el sustituto responde por los daños (art. 1324 y 1716 CCyC). Si el comprador conocía el precio vil y la falta de instrucciones, no es tercero de buena fe y el acto puede impugnarse. El escribano que autorizó la venta debió verificar la cadena de representación y la suficiencia del poder.
3. ¿Qué pasos concretos debería seguir Marta y qué rol juega el Registro de la Propiedad Inmueble?
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Marta debe: (1) revocar el poder y notificar fehacientemente al apoderado y al sustituto; (2) iniciar acción de nulidad del acto y, en su caso, medida cautelar de anotación de litis; (3) denunciar la posible comisión de delitos (estafa, falsedad). Frente al Registro, la inscripción de la venta no convalida el acto: el principio de legitimación registral (art. 2 Ley 17.801) no sanea la nulidad. Marta puede solicitar anotación de litis o inhibición para bloquear nuevas transmisiones. Si el comprador es tercero de buena fe y a título oneroso, la protección del art. 392 CCyC y del art. 4 Ley 17.801 puede dificultar la recuperación, por lo que la acción debe dirigirse también contra el apoderado y el sustituto por daños. El escribano interviniente debe conservar el poder y las actas de verificación; su protocolo es prueba clave.