Sucesión con heredero menor y venta de inmueble sin partición
El causante Juan Pérez falleció el 15 de enero de 2025 en CABA, dejando como únicos herederos a su cónyuge supérstite Ana (60 años) y a dos hijos: Lucía (17 años) y Tomás (25 años). El acervo incluye un departamento en Palermo, una cuenta bancaria y un automotor. No hay testamento. Ana y Tomás quieren vender el departamento de inmediato a un tercero para pagar deudas del causante y gastos de la sucesión. Lucía vive con su madre y está de acuerdo con la venta. El escribano del estudio recibe el pedido de escritura de venta para el 10 de marzo de 2025, con un borrador que designa como vendedores a Ana 'por sí y en representación de su hija menor' y a Tomás.
1. ¿Es posible otorgar la escritura de venta en esas condiciones? Justifique desde el derecho sucesorio y de familia.
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No. A la fecha de la escritura no hay partición ni inscripción de la declaratoria de herederos, por lo que los herederos no tienen aún título inscripto ni la cosa cierta y determinada adjudicada. La venta de cosa ajena o de derechos hereditarios es posible (art. 1618 CCyC: cesión de derechos hereditarios), pero el borrador pretende vender un inmueble determinado, lo que exige que los vendedores sean titulares del dominio. Además, Lucía es menor de edad: su representación legal corresponde a ambos progenitores (art. 641 CCyC) o al que ejerza la responsabilidad parental; Ana no puede actuar sola si el padre falleció, pero debe acreditar la tutela o representación y, para actos de disposición de bienes de la menor, se requiere autorización judicial (art. 26 y 689 CCyC). La venta de un inmueble de una menor requiere autorización del juez competente con intervención del Ministerio Público. Sin esa autorización, el acto es anulable (art. 28 CCyC). El escribano no debe autorizar la escritura.
2. ¿Qué instrumentos y trámites previos debería exigir el escribano antes de autorizar cualquier venta?
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El escribano debe exigir: (1) declaratoria de herederos firme e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble; (2) partición o, al menos, cesión de derechos hereditarios si se opta por esa vía; (3) acreditación de la representación de la menor (partida de nacimiento, fallecimiento del padre) y autorización judicial para la venta del inmueble, con dictamen del Ministerio Público de la Defensa; (4) certificado de dominio e inhibición del inmueble; (5) libre deuda de expensas, ABL, impuestos; (6) verificación de la capacidad de Ana y Tomás; (7) constancia de aceptación de la herencia y, si corresponde, beneficio de inventario. Si se vende antes de la partición, la vía correcta es la cesión de derechos hereditarios (art. 1618 CCyC), con escritura pública e inscripción, o la venta con autorización judicial de la menor y posterior adjudicación.
3. Si finalmente se vende el inmueble siendo Lucía menor, ¿qué cláusulas de protección debería incluir la escritura y qué control registral se espera?
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La escritura debe: (1) individualizar la autorización judicial (juzgado, secretaría, fecha, resolución); (2) dejar constancia de la intervención del Ministerio Público; (3) destinar el producido de la venta a los fines autorizados (pago de deudas, gastos) con rendición de cuentas; (4) constituir usufructo o hipoteca a favor de la menor si el juez lo dispone; (5) incluir la garantía por la inversión del dinero. El Registro califica la legitimación de los otorgantes y la autorización judicial; si falta, observa la inscripción. La inscripción no convalida el vicio, pero la falta de autorización torna el acto anulable. El escribano debe conservar copia de la autorización en el protocolo y asesorar a Ana sobre la responsabilidad por mal uso del producido.