Escritura de compraventa con cláusula de ajuste y retención tributaria

El impuesto de sellos de CABA (Código Fiscal, art. 150 y ss.) grava los instrumentos onerosos. La base imponible es el valor del acto, que en la compraventa es el precio pactado. La cláusula de ajuste por IPC integra la base porque el precio se determina al momento de la escritura: el monto ajustado es el precio real. El escribano debe liquidar el 2,5% sobre el precio ajustado a la fecha de la escritura, no sobre el precio original. Si el ajuste no se conoce al momento de la firma, se liquida sobre el precio determinado y se regulariza. El impuesto lo paga el comprador (contribuyente) y el escribano es agente de recaudación (art. 155 Código Fiscal). Debe emitir la boleta de depósito y presentar la declaración jurada. La cláusula de ajuste no es un acto separado: forma parte del mismo instrumento.

El régimen de retención del art. 91 de la Ley 11.683 (y RG AFIP) establece que el adquirente de un inmueble debe retener el 1,5% sobre el precio cuando el vendedor es persona humana o sucesión indivisa, como pago a cuenta del impuesto a las ganancias. La retención se calcula sobre el precio total, no sobre la ganancia. La postura del vendedor (retener solo sobre la ganancia) es incorrecta: la retención es un anticipo sobre el precio, no sobre la utilidad. El vendedor podrá computar la retención como pago a cuenta en su declaración jurada y, si corresponde, solicitar la devolución del excedente. El escribano debe verificar la condición del vendedor (residente, persona humana) y la documentación (constancia de CUIT). Si el vendedor es una SRL, no se aplica la retención del art. 91. El comprador (SRL) es agente de retención y debe depositar la suma.

El escribano debe: (1) informar la operación al fisco mediante el régimen de información de operaciones inmobiliarias (RG AFIP); (2) liquidar y depositar el impuesto de sellos como agente de recaudación; (3) verificar la retención del art. 91 y exigir la constancia de depósito; (4) incluir en la escritura la cláusula de ajuste con la fórmula y el precio final; (5) dejar constancia de la documentación (título, certificado de dominio, libre deuda). La escritura debe contener la individualización del inmueble, el precio ajustado, la forma de pago, la retención y la liquidación de sellos. El escribano responde por omisión en la liquidación. Debe conservar copia de las declaraciones juradas y boletas en el protocolo.