Immobilien: Kauf, Verkauf und Übergabe
Rechtsgeschäfte mit Immobilien
Der Immobilienkauf ist ein Titelgeschäft, das der Schriftform bedarf; die Eigentumsübertragung erfolgt durch Eintragung ins Grundbuch (Modus). Zu unterscheiden sind Kaufvertrag, Übergabsvertrag und Schenkungsvertrag. Der Übergabsvertrag ist typischerweise gemischt: Er verbindet eine entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung mit Vorbehalten wie Wohnrecht, Fruchtgenuss oder Ausgedinge. Diese Vorbehalte müssen im Grundbuch einverleibt werden, um dinglich zu wirken.
Für den Erwerb gilt der Grundsatz der materiellen Publizität des Grundbuchs: Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt als Eigentümer. Vor der Eintragung ist die Rangordnung zu beachten; eine Rangordnung kann durch Anmerkung der Rangordnung für eine beabsichtigte Veräußerung gesichert werden. Bei der Übergabe sind die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchseintragung zu prüfen. Der Lastenfreistellung kommt besondere Bedeutung zu, wenn Pfandrechte bestehen.
Typische Prüfungsfallen
Häufig wird übersehen, dass der Kaufvertrag allein noch kein Eigentum verschafft; erst die Eintragung wirkt dinglich. Eine weitere Falle ist die Verwechslung von Wohnrecht (höchstpersönlich, nicht übertragbar) und Fruchtgenuss (übertragbar). Bei der Schenkung ist die Schenkungsanfechtung durch Pflichtteilsberechtigte zu bedenken. Auch die Aufsandungsurkunde und die Unterschriftsbeglaubigung sind prüfungsrelevant.
Praxisbeispiel
Ein Vater übergibt sein Haus an den Sohn und behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Der Übergabsvertrag wird notariell beurkundet, das Wohnrecht als Dienstbarkeit einverleibt. Regel: Vorbehaltsrechte müssen ausdrücklich eingeräumt und grundbücherlich sichergestellt werden; ohne Eintragung wirken sie nur schuldrechtlich.