La vente du champ familial par un héritier unique apparent
En janvier 2026, à Bobo-Dioulasso, Moussa Traoré, cultivateur, décède sans testament. Il laisse une veuve, Aminata, mariée sous le régime de la communauté, et trois enfants majeurs : Salif, Awa et Karim. Un champ de 4 hectares, acquis par Moussa pendant le mariage, est inscrit au nom de Moussa seul sur le titre foncier. Salif, l'aîné, se présente chez le notaire avec l'acte de décès et une attestation d'hérédité délivrée par le tribunal, qui le désigne comme seul héritier « pour les besoins de la cause ». Il veut vendre le champ à un promoteur immobilier pour 25 000 000 FCFA, en affirmant que sa mère et ses frère et sœur ont renoncé oralement. Le notaire constate que l'attestation ne mentionne ni Aminata ni les deux autres enfants. Le promoteur, pressé, propose de signer l'acte dès la semaine suivante et de verser un acompte de 5 000 000 FCFA.
1. Le notaire peut-il instrumenter la vente sur la seule foi de l'attestation d'hérédité produite ? Analysez la nature du droit d'Aminata sur le champ et les conséquences sur la capacité de Salif à vendre seul.
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Non. L'attestation d'hérédité n'a qu'une valeur probatoire limitée et ne purge pas les droits des héritiers réservataires ou non mentionnés. Il faut d'abord qualifier le champ : acquise pendant le mariage sous un régime communautaire, la parcelle entre en communauté, de sorte qu'Aminata dispose d'un droit propre sur la moitié des acquêts, indépendamment de ses droits successoraux. Le champ ne relève donc pas intégralement de la succession de Moussa. Ensuite, Salif ne peut vendre que ce dont il est propriétaire. Or l'attestation le désigne seul héritier sans viser la veuve ni les deux autres enfants : elle est incomplète et ne prouve pas l'absence d'autres héritiers. Une renonciation orale à une succession est en principe inopposable et, en tout état de cause, non prouvée. Instrumenter la vente exposerait l'acquéreur à une action en nullité ou en revendication et le notaire à sa responsabilité civile et disciplinaire. La prudence commande de solliciter une attestation rectificative ou un jugement d'hérédité complet, de recueillir l'accord écrit de tous les héritiers et de faire intervenir Aminata pour sa part communautaire, ou de faire procéder préalablement au partage. L'acompte ne doit pas être encaissé tant que la titularité n'est pas sécurisée.
2. Rédigez les diligences concrètes que le notaire doit accomplir avant toute signature, en distinguant vérifications documentaires, vérifications foncières et formalités préalables.
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Vérifications documentaires : exiger l'acte de décès original, l'acte de mariage précisant le régime matrimonial, les actes de naissance des trois enfants, une attestation d'hérédité rectifiée mentionnant tous les héritiers, ou à défaut une décision judiciaire. Recueillir les pièces d'identité de chaque ayant droit et vérifier l'absence de testament déposé ou d'indivision conventionnelle.
Vérifications foncières : se faire produire le titre foncier et demander un état des inscriptions au service des domaines et de la conservation foncière afin de déceler hypothèques, saisies ou baux. Vérifier l'identité exacte du titulaire, la superficie et les limites, et l'absence de litige coutumier ou d'occupants. Un procès-verbal de bornage ou un plan peut être exigé.
Formalités préalables : obtenir l'accord écrit et signé de la veuve pour sa part communautaire et de chacun des héritiers, organiser une réunion de famille consignée, faire établir le partage ou l'attestation définitive, puis seulement préparer le projet d'acte. Informer le promoteur par écrit des incertitudes et différer l'acompte. Enfin, vérifier les obligations fiscales liées à la mutation et la purge des droits de succession avant l'enregistrement.