Le compromis de vente et le refus de prêt de l'acquéreur
À Ouagadougou, le 3 mars 2026, M. Ouédraogo, propriétaire d'une villa sur un lot titré, signe avec Mme Sanogo un compromis de vente au prix de 40 000 000 FCFA. Le compromis prévoit un acompte de 4 000 000 FCFA versé séquestre chez le notaire et une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 30 000 000 FCFA « dans un délai de deux mois ». Aucune date butoir précise n'est indiquée pour la demande de prêt, et le compromis ne prévoit pas de clause de caducité. Le 20 avril, Mme Sanogo informe le notaire que sa banque a refusé le prêt, mais elle produit seulement un courriel interne de l'agence, sans lettre officielle. Le vendeur exige la restitution de l'acompte et menace de poursuivre pour immobilisation abusive ; l'acheteuse réclame au contraire la restitution de son acompte et soutient que la condition est défaillie. Le notaire détient les fonds.
1. Comment le notaire doit-il qualifier la situation juridique de l'acompte et de la condition suspensive ? Identifiez les risques pour chaque partie.
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L'acompte versé entre les mains du notaire n'est pas un arrhes au sens strict sauf stipulation contraire : sa qualification dépend de la rédaction du compromis. En l'absence de clause le qualifiant d'arrhes, il s'agit d'une avance sur prix séquestrée, restituable si la vente ne se réalise pas. La condition suspensive d'obtention du prêt est une condition potestative mitigée : elle dépend de la volonté de l'acheteuse mais aussi du banquier, et doit être accomplie de bonne foi. Le délai de deux mois est imprécis quant à son point de départ, ce qui crée un risque d'interprétation. L'acheteuse doit prouver le refus par un document bancaire officiel ; un courriel interne est insuffisant. Si elle n'a pas déposé sa demande en temps utile, la condition peut être réputée accomplie par sa faute et elle engage sa responsabilité. Le vendeur, lui, ne peut retenir l'acompte sans base contractuelle claire et s'expose à une restitution. Le notaire doit conserver les fonds, notifier les parties et proposer une médiation avant toute restitution ou consignation.
2. Rédigez la clause de condition suspensive que le notaire aurait dû insérer, en indiquant les mentions essentielles et les effets en cas de défaillance.
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« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire d'un montant minimum de 30 000 000 FCFA, au taux et pour une durée raisonnables, destiné au financement de l'acquisition. L'acquéreur s'engage à déposer une demande complète auprès d'au moins deux établissements bancaires dans les quinze jours de la signature des présentes et à en justifier au notaire. Le délai d'obtention expire le 3 mai 2026 à minuit ; passé ce terme, la condition sera réputée défaillie si l'acquéreur produit un ou plusieurs refus écrits et motivés. À défaut de production dans ce délai, la condition sera réputée accomplie par la faute de l'acquéreur, qui sera tenu de réitérer la vente ou de verser une indemnité d'immobilisation de 4 000 000 FCFA. En cas de défaillance justifiée, l'acompte séquestré sera restitué à l'acquéreur dans les quinze jours, sans indemnité pour aucune des parties. » La clause doit préciser le montant, la durée, le point de départ, les justificatifs exigés, la sanction de l'absence de demande et le sort de l'acompte.
3. Le notaire peut-il restituer l'acompte sur la seule foi du courriel produit ? Justifiez et décrivez la procédure qu'il doit suivre.
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Non. Le courriel interne émane de l'agence et non d'un organe habilité de la banque ; il ne constitue pas une preuve suffisante du refus définitif et peut être contesté. Le notaire, tiers séquestre, doit agir avec prudence et ne peut se substituer au juge pour trancher un litige naissant. Il doit d'abord mettre en demeure l'acheteuse de produire une lettre de refus officielle signée par la banque dans un délai raisonnable, puis notifier cette demande au vendeur. En cas de désaccord persistant, il conserve les fonds et propose une médiation ou une conciliation. À défaut d'accord, il peut consigner la somme auprès d'un établissement habilité ou la remettre à qui justice sera rendue, en informant les parties par écrit. Il consigne dans son dossier l'ensemble des échanges et refuse toute restitution unilatérale, sous peine d'engager sa responsabilité professionnelle.