Le bail commercial et l'expulsion d'un locataire impayé
À Bobo-Dioulasso, M. Sawadogo est propriétaire d'un local commercial loué depuis 2019 à Mme Coulibaly, qui y exploite une boutique de tissus. Le bail, verbal à l'origine, a été formalisé par un acte sous seing privé en 2021, sans état des lieux. Le loyer mensuel est de 150 000 FCFA. Depuis août 2025, Mme Coulibaly ne paie plus, invoquant des travaux de voirie qui auraient rendu l'accès difficile. Elle a toutefois continué à exploiter et à recevoir des clients. Le propriétaire veut récupérer le local pour le vendre libre et demande au notaire de rédiger une mise en demeure puis d'engager une procédure. Il n'a pas de commandement de payer préalable et souhaite procéder par « expulsion immédiate » avec l'aide d'un huissier.
1. Analysez la validité de la demande d'expulsion immédiate et les conditions procédurales à respecter.
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L'expulsion immédiate est irrégulière. Le locataire bénéficie d'une protection : le bailleur doit d'abord délivrer un commandement de payer ou une mise en demeure restée sans effet, puis saisir le juge compétent pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Une expulsion de fait, sans titre exécutoire, expose le propriétaire à des dommages-intérêts et à une action pénale. Le défaut d'état des lieux complique la preuve des dégradations mais n'affecte pas la validité du bail. L'argument de Mme Coulibaly sur les travaux de voirie relève de la privation partielle de jouissance : elle pourrait solliciter une réduction de loyer, mais elle a continué d'exploiter, ce qui affaiblit sa position. La procédure doit passer par une mise en demeure écrite, un commandement de payer, puis une assignation devant la juridiction compétente en résiliation et expulsion, avec signification régulière.
2. Rédigez le plan de la mise en demeure que le notaire doit adresser, en précisant les mentions et les délais.
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La mise en demeure doit comporter : l'identification des parties et du local ; le rappel du bail et du loyer mensuel de 150 000 FCFA ; le décompte précis des arriérés depuis août 2025, avec dates et montants ; le fondement contractuel et légal de l'obligation de payer ; l'injonction de régler dans un délai déterminé, par exemple quinze jours ; l'avertissement qu'à défaut, une action en résiliation et expulsion sera engagée devant la juridiction compétente, avec demande de dommages-intérêts ; la mention des voies et délais de contestation ; la date, la signature et le mode de signification par huissier. Le notaire doit vérifier le décompte, joindre les quittances ou relevés, et conserver la preuve de la signification. La mise en demeure ne vaut pas titre exécutoire mais constitue une étape probatoire essentielle.
3. Quels sont les risques pour le propriétaire s'il passe outre la procédure et fait procéder à une expulsion par huissier sans décision de justice ?
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Le propriétaire commet une voie de fait. Il s'expose à une action en réintégration du locataire, à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et perte d'exploitation, et à des poursuites pénales pour violation de domicile ou voie de fait. L'huissier qui prêterait son concours engagerait sa responsabilité disciplinaire et civile. Le notaire doit refuser de rédiger un acte ou une sommation tendant à une expulsion sans titre exécutoire. En outre, la vente du local libre suppose la résiliation préalable du bail, et le maintien du locataire rend le bien moins attractif. La voie régulière reste la mise en demeure, le commandement, puis la décision judiciaire.