Poder general, conflicto de interés y venta bajo valor
El notario N debe autorizar la venta de un terreno por 400.000 unidades, cuando el valor catastral es 520.000. Comparece un apoderado con un poder general otorgado hace dos años para 'actos de administración y dominio', sin mención del inmueble ni del precio. El apoderado es primo del notario y la sociedad compradora tiene como socia al 30 % a la cónyuge del notario. La vendedora es una persona de 82 años que vive en una residencia; una hija llama al notario y denuncia presión del apoderado para vender por debajo del valor. El apoderado exige firma inmediata y amenaza con denunciar al notario por retraso. El notario no conoce personalmente a la vendedora y el poder no contiene facultad expresa para vender bienes inmuebles ni para recibir precio. Se pide al notario que autorice la escritura y, además, que certifique la identidad del apoderado con su sola declaración.
1. ¿Qué conflictos de interés y deberes de abstención concurren en el notario?
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Concurren varios focos de conflicto:
- La cónyuge del notario es socia al 30 % de la compradora. Aunque el notario no sea socio, tiene un interés familiar directo en el resultado.
- El apoderado es primo del notario, lo que añade un vínculo de parentesco con quien representa a la vendedora.
- La venta por 400.000 cuando el valor catastral es 520.000, la prisa y la amenaza de denuncia son señales de posible abuso o fraude.
Deberes: independencia, imparcialidad, objetividad y evitación de conflictos. El notario debe abstenerse o, al menos, revelar el conflicto y apartarse. No puede escudarse en que la ley no lo inhabilite expresamente si su imparcialidad está comprometida. La amenaza de denuncia no lo obliga a autorizar; al contrario, debe documentar la presión.
2. ¿Es suficiente el poder general para vender el inmueble y recibir el precio? ¿Qué debe verificar el notario sobre la capacidad y el consentimiento de la vendedora?
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No es suficiente un poder general para 'actos de administración y dominio'.
- La venta de un inmueble exige poder especial o facultades expresas que identifiquen el bien, el precio y la autorización para recibir el precio. Un poder general puede no alcanzar actos de disposición.
- Debe verificarse la vigencia del poder, la identidad del poderdante, la autenticidad de la firma y que no haya sido revocado.
- La vendedora tiene 82 años y vive en una residencia. El notario debe entrevistarla directamente, sin intermediarios, comprobar que comprende el acto y que consiente libremente. Si hay duda, puede exigir valoración médica o presencia de un defensor.
- No puede certificar la identidad del apoderado con su sola declaración; debe usar documento oficial y medios de verificación.
Conclusión: el poder es insuficiente y el consentimiento de la vendedora no está acreditado. El notario debe suspender.
3. ¿Qué medidas de diligencia, documentación y posible denuncia debe adoptar?
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Medidas mínimas:
- Suspender la firma y comunicar por escrito las razones al apoderado y a la compradora.
- Entrevistar a la vendedora en privado, comprobar su identidad y dejar acta de la conversación.
- Requerir el poder original o copia autorizada y consultar al notario que lo otorgó.
- Pedir tasación independiente y explicación del precio inferior al catastral.
- Verificar que el precio se pague a la vendedora o a quien ella designe, no al apoderado sin facultad.
- Si persiste la sospecha de abuso, fraude o aprovechamiento de incapacidad, informar a la autoridad de protección de personas mayores o al Ministerio Público, con respeto de la secrecía notarial en lo que no sea delito.
El notario debe documentar la negativa y no certificar hechos que no ha comprobado. La prudencia y la imparcialidad prevalecen sobre la amenaza de denuncia.