Mietpreisbegrenzung in einer angespannten Großstadt: Elastizitäten, Zielerreichung und Alternativen

1. Preiseffekt Die zulässige Miete sinkt von 14,50 € auf 11,00 €. Relative Änderung: (11,00 − 14,50) / 14,50 = −24,1 %.

2. Kurzfristige Mengenwirkung

• Nachfrage: Elastizität −0,3 → Mengenänderung ≈ (−0,3) × (−24,1 %) = +7,2 %
• Angebot: Elastizität 0,1 → Mengenänderung ≈ 0,1 × (−24,1 %) = −2,4 %
• Auseinanderfallen (Nachfrageüberhang) ≈ 9,6 % der Ausgangsmenge

3. Langfristige Mengenwirkung

• Nachfrage: (−0,9) × (−24,1 %) = +21,7 %
• Angebot: 0,6 × (−24,1 %) = −14,5 %
• Nachfrageüberhang ≈ 36,2 % der Ausgangsmenge

4. Interpretation Die Maßnahme senkt den Preis, aber sie erzeugt eine Rationierung: Kurzfristig entsteht ein Fehlbetrag von knapp 10 %, langfristig von gut 36 % des Ausgangsvolumens. Der Unterschied resultiert aus der unterschiedlichen Anpassungsfähigkeit: Wohnraum ist kurzfristig immobil, langfristig reagieren Bauinvestitionen auf Renditeerwartungen – bei 22 % Baukostensteigerung und 4,8 % Zins verschlechtert sich die Rendite weiter, was den Angebotseffekt zusätzlich dämpft.

5. Grenzen des Vorgehens

• Elastizitäten sind Punktelastizitäten; bei einer Änderung um 24 % und starker Nichtlinearität überschätzt die lineare Näherung die Effekte.
• Die Werte sind marktweit; tatsächlich differieren Teilmärkte (kleine Wohnungen, Neubau, sozialgebundener Bestand) erheblich.
• Der Mengeneffekt sagt nichts über die Verteilung: Wer trotzdem eine Wohnung erhält, profitiert; die Verdrängten tragen die Last.
• Die 30 % Bestandsmieten unter 11 € zeigen, dass ein Teil des Marktes ohnehin nicht betroffen ist – der Preishebel wirkt nur auf Neuvermietungen.

Fazit des Rechenteils: Die Preisbegrenzung trifft ihr Ziel nur bei denen, die noch zum Zuge kommen; die Mengenlücke wächst mit der Fristigkeit – das ist die zentrale Aussage der Rechnung.

1. Zielsystem offenlegen Zu unterscheiden sind Bezahlbarkeit der Miete (Verteilungsziel), Versorgungssicherheit (Mengenziel) und Lenkungsfunktion des Preises (Allokationsziel). Die Maßnahme optimiert das erste Ziel zulasten der beiden anderen.

2. Zielerreichung Unmittelbar wirksam: Neuvermietungen sinken um 24 %, für die etwa 70 % betroffenen Neuverträge entlastet das die Mieter deutlich. Dauerhaft und flächendeckend wirkt es jedoch nur, wenn Wohnungen tatsächlich frei werden. Die Rechnung zeigt das Gegenteil – die Warteliste von 4.000 Haushalten dürfte bei 1.200 Fertigstellungen pro Jahr nicht kürzer werden.

3. Nebenwirkungen

• Angebotsreaktion: Sinkende Renditen bei steigenden Kosten und 4,8 % Zins machen Neubau unattraktiv; die Fertigstellungszahlen sind bereits jetzt die eigentliche Engstelle. Langfristig verstärkt die Regulierung damit die Ursache des Mangels.
• Qualitäts- und Ausweichreaktionen: Rückgang von Instandhaltung, Umwandlung in Eigentum, Möblierungszuschläge, stärkere Selektion nach Bonität, informelle Aufschläge.
• Fehlallokation: Der Preis verliert seine Signalfunktion; Wohnfläche wird weniger sparsam genutzt (Ältere Alleinstehende in großen Wohnungen, Tauschblockaden).
• Vollzugskosten: 2,3 Mio. € jährlich bei begrenzter Durchsetzbarkeit im Einzelfall.

4. Legitimation und Verhältnismäßigkeit Bei 0,4 % Leerstand liegt die zweite Stufe des § 556d BGB (angespannter Wohnungsmarkt) vor; ein Eingriff ist also rechtspolitisch anschlussfähig. Zu prüfen ist aber, ob ein milderes Mittel genauso wirksam wäre – dann wäre die starre Deckelung unverhältnismäßig.

5. Votum Als befristete, an Förderauflagen gekoppelte Maßnahme vertretbar, als dauerhafte Preisbindung ohne Angebotsausweitung nicht. Der entscheidende Satz der Beurteilung ist: Ein Preisdach behandelt Symptome auf einem Markt, dessen Problem die Angebotsmenge ist; es hilft den heutigen Mietern, verschlechtert aber die Lage der künftigen.

1. Alternative A: Wohngeld / Mietzuschuss (Nachfrageseite)

• Treffsicherheit: hoch, weil einkommensabhängig und direkt bei den Bedürftigen; die 30 % ohnehin günstigen Bestandsmieten müssen nicht mitfinanziert werden.
• Fiskalische Kosten: hoch und dauerhaft, aber planbar und im Haushalt steuerbar.
• Anreizwirkung: problematisch – subventionierte Nachfrage kann bei starrem Angebot die Mieten zusätzlich treiben (Subvention wird teilweise kapitalisiert).
• Umsetzbarkeit: sehr gut, bestehende Verwaltungsstruktur.

2. Alternative B: Neubauförderung / kommunaler Wohnungsbau (Angebotsseite)

• Treffsicherheit: mittel – wirkt nicht sofort, sondern mit 3–5 Jahren Verzögerung; dafür dauerhaft.
• Fiskalische Kosten: sehr hoch je Wohnung, aber als Investition mit Gegenwert.
• Anreizwirkung: positiv, weil die Ursache (unzureichende Rendite) adressiert wird; Wirkung setzt jedoch eine ausreichende Baulandbereitstellung voraus. 22 % Kostensteigerung und 4,8 % Zins können einen Teil der Förderung kompensieren.
• Umsetzbarkeit: schwierig (Baurecht, Personal, Flächen, Vergaberecht).

3. Weitere Optionen (kurz) Aktivierung von Leerstand und Nachverdichtung, Belegungsrechte im Bestand, Staffelmietmodelle für Neubau, Absenkung von Baustandards – jeweils mit anderem Eingriffspunkt.

4. Vergleichende Bewertung Die Mietpreisbegrenzung punktet bei Kosten und Umsetzungsgeschwindigkeit, verliert aber bei der Anreizwirkung, weil sie den Investitionsanreiz schwächt und die Mengenlücke vergrößert. Wohngeld ist am treffsichersten und am schnellsten, wirkt aber preistreibend. Neubauförderung ist die einzige Option, die den eigentlichen Engpass beseitigt, ist aber langsam und teuer.

5. Empfehlung Ein Instrumentenmix ist sinnvoll: Wohngeld als kurzfristige Entlastung, Neubauförderung und Baulandpolitik als mittelfristige Mengenstrategie, Mietpreisbegrenzung allenfalls befristet und mit Ausnahmen für Neubau. Entscheidend für die Bewertung ist die Kombination aus Eingriffspunkt (Preis, Menge, Einkommen) und Zeithorizont – nicht die isolierte Betrachtung eines Instruments.