Rénovation énergétique d'une copropriété : majorité et reste à charge
La copropriété Les Tilleuls compte 48 lots, un chauffage collectif au gaz et a été construite en 1975. Son DPE collectif est classé F. Le syndic bénévole veut profiter d'une aide de l'Anah de 120 000 € pour une isolation thermique par l'extérieur chiffrée à 420 000 € TTC, soit 300 000 € à répartir entre les copropriétaires. Lors de l'assemblée générale du 12 mars, un groupe de propriétaires occupants, majoritaire en nombre mais pas en tantièmes, demande de reporter le vote et de se limiter à un ravalement à 80 000 €. Le conseil syndical s'inquiète : plusieurs lots sont loués et deux propriétaires annoncent des difficultés de trésorerie. Le syndic vous demande un avis avant de convoquer une nouvelle assemblée. Il précise que le budget fonctionne encore, mais que la chaudière a plus de vingt ans et que des copropriétaires menacent de ne pas payer.
1. Quelle majorité est requise pour voter ces travaux et comment traiter la demande de report ?
Read the worked answer
Les travaux d'économie d'énergie relèvent de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : ils doivent être votés à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, et non à la seule majorité des présents. Le report n'est pas une décision qui annule le projet ; il peut être inscrit à l'ordre du jour, mais le syndic doit éviter de laisser croire que l'abandon est acquis. Si le vote n'obtient pas cette majorité, une seconde consultation peut être organisée sur le fondement de l'article 25-1 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, sous réserve qu'au moins un tiers des copropriétaires soient présents. Le syndic doit donc convoquer une AG avec une résolution claire, annexer les devis, le plan de financement, le DPE collectif et le calendrier. Le report peut servir à obtenir des devis complémentaires et à individualiser le reste à charge, mais il ne doit pas masquer l'urgence de la chaudière. Vérifier aussi l'obligation de plan pluriannuel de travaux et l'audit énergétique.
2. Proposez un plan de financement et une communication pour éviter le blocage des deux propriétaires en difficulté.
Read the worked answer
Le reste à charge est de 300 000 € après les 120 000 € d'aide. Il faut mobiliser l'éco-prêt à taux zéro collectif, plafonné par logement, et/ou un prêt collectif souscrit par le syndicat des copropriétaires, avec un échéancier voté. Les deux propriétaires en difficulté peuvent demander un échelonnement, vérifier les aides individuelles (MaPrimeRénov', CEE) et être reçus séparément pour simuler leur quote-part. La répartition doit être expliquée : sauf clé spécifique votée, les travaux d'amélioration suivent les tantièmes, ce qui peut être contesté. La communication doit comparer la facture énergétique avant/après, la valeur verte du bien et le coût d'un ravalement seul, qui n'améliore pas le DPE. Proposer un vote conditionné à l'obtention des financements et un accompagnement individuel évite de transformer un désaccord financier en blocage collectif.