Vente d'un appartement ancien : amiante, plomb et surface Carrez
Vous intervenez pour la vente d'un appartement de 68 m² au sens de la loi Carrez, dans un immeuble de 1930. Le vendeur a fourni un DPE classé G, un diagnostic amiante révélant un flocage en sous-sol, un constat de risque d'exposition au plomb positif et un diagnostic électricité signalant des anomalies. L'acquéreur finance par un prêt et veut aménager une mezzanine de 8 m², puis louer le bien dès l'obtention du crédit. Il demande si le flocage amiante bloque la vente et s'il peut annoncer 76 m² dans l'annonce. Le notaire signale que le délai de rétractation court et que l'acquéreur menace de se rétracter si les diagnostics ne sont pas clarifiés. La commune n'est pas classée en zone termites.
1. Quels diagnostics sont obligatoires dans ce dossier et quelles sont leurs durées de validité ?
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Pour une vente, le dossier doit contenir notamment : le DPE, valable 10 ans ; l'état d'amiante, obligatoire si le permis de construire est antérieur à 1997, sans péremption formelle mais à actualiser si des travaux ont été réalisés ; le constat de risque d'exposition au plomb, obligatoire si le permis est antérieur à 1949, valable 1 an pour une vente ; le diagnostic électricité, si l'installation a plus de 15 ans, valable 3 ans ; le diagnostic gaz, si l'installation a plus de 15 ans, valable 3 ans ; l'état des risques et pollutions, généralement valable 6 mois ; et le mesurage Carrez. Le diagnostic termites n'est pas exigé ici, la commune n'étant pas classée. Il faut vérifier la date de chaque document et actualiser ceux qui sont périmés avant la signature. Le notaire doit disposer d'un dossier complet, car une information insuffisante peut engager la responsabilité du vendeur et de l'agence.
2. Le flocage amiante et la mezzanine : quelles obligations d'information et quelles conséquences sur la vente et la location ?
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La présence d'amiante ne bloque pas la vente, mais le vendeur doit informer l'acquéreur et remettre la fiche récapitulative des diagnostics. Si le flocage est dégradé, des travaux de retrait ou de confinement par une entreprise certifiée sont nécessaires ; s'il se trouve en partie commune, le syndic doit être saisi. L'acquéreur peut négocier le prix, demander une expertise ou se rétracter pendant le délai légal. Pour la mezzanine, il ne faut pas annoncer 76 m² Carrez sans mesurage : la loi Carrez exclut les surfaces de moins de 1,80 m de hauteur et ne compte que la surface privative réelle. Une mezzanine créée sans déclaration préalable peut aussi poser un problème d'urbanisme. En location, il faut vérifier l'étiquette exacte du DPE : une classe G reste louable en 2025, mais une classe G+ ne l'est plus, et le calendrier d'interdiction doit être expliqué au bailleur.