Offre acceptée puis surenchère : que dire au vendeur et à l'investisseur ?
Vous êtes négociateur dans une agence. Mme Roux a signé un mandat exclusif de trois mois pour vendre son appartement à 285 000 €. Après une visite, un couple a remis une offre écrite à 270 000 €, acceptée par Mme Roux par courriel. Aucun compromis n'a encore été signé et la signature est prévue dans dix jours. Le lendemain, un investisseur propose 295 000 € comptant et demande une réponse immédiate. Mme Roux vous appelle, enthousiaste, et veut « annuler » la première offre. Le premier acquéreur a déjà payé 2 000 € de frais de dossier et menace de saisir la justice. Le mandat précise une clause de bonne foi et l'agence tient à préserver sa réputation locale.
1. Quelle est la situation juridique des deux offres et que devez-vous conseiller à Mme Roux ?
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L'offre écrite à 270 000 € acceptée par courriel vaut accord sur la chose et sur le prix au sens de l'article 1583 du Code civil. Le compromis n'est qu'une formalité : la vente peut être parfaite avant sa signature. Mme Roux ne peut donc pas accepter librement l'offre à 295 000 € sans risquer une action en dommages-intérêts, voire une exécution forcée, si le premier acquéreur prouve l'accord. L'agence ne doit pas présenter le bien comme disponible au second investisseur. Le conseil est de reconnaître l'engagement, de proposer au premier acquéreur de signer rapidement et de ne pas encaisser la seconde offre. Si Mme Roux veut sortir, elle doit négocier une rupture amiable avec indemnité, assistée de son notaire ou avocat. Le mandat exclusif ne l'autorise pas à manquer à la bonne foi.
2. Rédigez les points clés de votre communication à Mme Roux et à l'investisseur.
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À Mme Roux : rappeler les faits et la chronologie, expliquer que l'acceptation du courriel est engageante, présenter les risques sans dramatiser, écouter ses motivations et proposer un rendez-vous avec le notaire. Il faut tracer la position de l'agence par écrit et éviter de lui promettre qu'« on peut annuler ». À l'investisseur : répondre par écrit que le bien est sous offre acceptée, qu'aucune contre-proposition ne peut être examinée pour l'instant, mais conserver ses coordonnées en cas de défaillance du premier acquéreur. Ne pas divulguer le montant de la première offre ni donner d'engagement verbal. En interne, alerter le responsable d'agence et archiver les échanges. Cette communication protège le vendeur, le premier acquéreur et la réputation de l'agence.