Investissement locatif : rendement réel et fiscalité
Un couple de primo-investisseurs envisage un T2 de 45 m² à 190 000 €, avec 15 000 € de frais de notaire. Le bien serait loué 820 € par mois. Les charges non récupérables sont de 90 € par mois, la taxe foncière de 900 € par an, la vacance locative estimée à 5 % et l'entretien à 500 € par an. Le couple dispose de 25 000 € d'apport et d'un prêt sur 20 ans à 3,6 % assurance comprise. Ses revenus nets sont de 4 200 € par mois et la banque applique un taux d'endettement maximal de 35 %. La copropriété a voté un ravalement de 4 000 € à venir. L'agence leur affirme un rendement de 6 % et ils hésitent entre le micro-foncier et le LMNP au réel.
1. Calculez le rendement brut, le rendement net et le cash-flow mensuel avant impôt.
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Le prix total est de 190 000 + 15 000 = 205 000 €. Le loyer annuel est de 820 × 12 = 9 840 €. Le rendement brut est donc de 9 840 / 205 000 = 4,8 %, et non 6 % : 6 % supposerait un loyer d'environ 12 300 € ou un prix bien plus bas. Les charges annuelles sont : vacance 5 % = 492 €, charges 90 × 12 = 1 080 €, taxe foncière 900 €, entretien 500 €, soit 2 972 €. Le revenu net avant impôt est de 9 840 - 2 972 = 6 868 €, soit un rendement net de 6 868 / 205 000 = 3,35 %. Le prêt est de 180 000 € : à 3,6 % sur 240 mois, la mensualité est d'environ 1 053 €. Le cash-flow avant impôt est donc de 6 868 / 12 - 1 053 = 572 - 1 053 = -481 € par mois. Il faut encore prévoir l'impôt et les 4 000 € de ravalement.
2. Quel régime fiscal conseiller et quelles conditions de financement vérifier ?
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La banque applique 35 % de 4 200 €, soit 1 470 € de mensualité maximale. Avec 1 053 €, le taux d'endettement est d'environ 25 %, donc acceptable, mais la banque regardera le cash-flow négatif et l'apport. Le micro-foncier applique un abattement de 30 % : la base serait de 9 840 × 70 % = 6 888 €, imposée au barème et aux prélèvements sociaux, sans déduction des charges réelles. Le LMNP au réel permet de déduire les charges, les intérêts, l'assurance et d'amortir le bien : avec 2 972 € de charges, environ 6 000 € d'intérêts la première année et un amortissement, le résultat fiscal peut être proche de zéro. Le réel est donc probablement plus favorable, mais il impose une comptabilité. Il faut aussi vérifier l'encadrement des loyers, la convention avec le locataire et négocier le prix, par exemple à 180 000 €, pour améliorer le rendement.